Dipl.-Oec. Heinrich Weitz

heinrich.weitz@bauindustrie.de

Wohnungsbau

Entwicklung seit 1991

Der Wohnungsbauboom der frühen 1990er Jahre, bedingt durch die hohe Zuwanderung aus Osteuropa sowie die Wiedervereinigung, erreichte seinen Höhepunkt 1995, als rund 600.000 Wohnungen fertiggestellt wurden. Danach folgte eine lange Phase einer rückläufigen Wohnungsbauproduktion, bis zum Tiefpunkt 2009 ging die Zahl der Fertigstellungen um drei Viertel auf nur noch 159.000 Wohnungen zurück. Gleichzeitig kam es zu einer deutlichen strukturellen Veränderung. 1995 lag der Anteil der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern an allen Fertigstellungen bei 53 %, der „klassische Wohneigentumsbau“ (Ein- und Zweifamilienhäuser) bei 34 %. Bis 2009 kehrten sich die Anteilswerte um.

Seitdem haben allerdings Produktion und Fertigstellungen im Wohnungsbau wieder deutlich zugenommen. Von 2009 bis 2016 stieg die Zahl der fertiggestellten Wohnungen um mehr als 75 % auf etwa 280.000 Einheiten, für 2017 wird eine weitere Zunahme auf rund 320.000 Wohnungen erwartet.

Struktur der Bautätigkeit

In den vergangenen zwanzig Jahren hat sich die Struktur der Wohnungsbautätigkeit deutlich gewandelt. Dazu hat auch die Veränderung der Rahmenbedingungen beigetragen; Kürzungen von Fördermaßnahmen im Neubau standen neue Förderungen für Maßnahmen im Wohnungsbestand gegenüber.

  • 1995 überwogen noch die Neubaumaßnahmen, auf sie entfielen 54 % des gesamten Wohnungsbauvolumens von seinerzeit 160 Mrd. Euro. 
     
  • Seit dem Jahr 1999 überwiegen die Investitionen in den Wohnungsbestand. Dazu haben vor allem ab dem Jahr 2006 die Investitionen in energetische Sanierungsmaßnahmen beigetragen. 
     
  • 2016 lag der Anteil der Neubaumaßnahmen am gesamten Wohnungsbauvolumen bei einem Drittel. 
     
  • Seit 2010 legt allerdings der Wohnungsneubau deutlich stärker zu. Bis 2016 stiegen die Investitionen in Neubauten jährlich um 12 %, in den Wohnungsbestand nur um 2 %.

Bedarf

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hat im Sommer 2015 die neue „Wohnungsmarktprognose 2030“ vorgelegt. Darin ging man von folgenden Entwicklungstendenzen aus:

  • Die Bevölkerungszahl wird bis 2030 um 1,7 Mio. Personen abnehmen und damit um 2 % niedriger liegen als 2015.
  • Die Zahl der Haushalte wird gleichzeitig um 500.000 zunehmen und 2030 um 1,3 % höher liegen als 2015.
  • Die je Einwohner in Anspruch genommene Wohnfläche wird in diesem Zeitraum von 43 auf 47 Quadratmeter zunehmen.

Für den Zeitraum 2015 bis 2030 ging das BBSR von einem jährlichen Fertigstellungsbedarf (einschließlich der Umbaumaßnahmen) von jahresdurchschnittlich 230.000 Wohnungen aus.

Diese Prognose konnte die Flüchtlingswelle nach Deutschland noch nicht berücksichtigen. Zudem wurde das Ausmaß der Binnenwanderung in Deutschland unterschätzt. Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie geht deshalb davon aus, dass in den Jahren 2015 bis 2020 das notwendige Fertigstellungsniveau eher bei gut 350.000 Einheiten pro Jahr anzusiedeln ist.

Vor diesem Hintergrund sind selbst die für 2017 erwarteten etwa 320.000 fertiggestellten Wohnungen nicht bedarfsgerecht. Vor allem der Mietwohnungsneubau in den Ballungsgebieten und ihrem Umland liegt immer noch deutlich unter dem Bedarf.

Demografie

Ein der wichtigsten Bestimmungsfaktoren für die Nachfrage nach Wohnraum und damit die langfristige Entwicklung der Wohnungsbautätigkeit ist die Zahl der Einwohner und der privaten Haushalte. 2009 verzeichnete Deutschland noch eine Nettoabwanderung von nahezu 13.000 Personen; die in Deutschland lebende Bevölkerung sank in diesem Jahr um mehr als 200.000. Seitdem stieg allerdings die Nettozuwanderung nach Deutschland deutlich, 2014 lag sie bei 551.000 Personen. 2015 waren es wegen der Flüchtlingswelle sogar weit mehr als eine Million Menschen. 

Zinsen

Die Entwicklung an den Kapitalmärkten hat zum Aufschwung im Wohnungsbau seit 2009 beigetragen. Im Durchschnitt dieses Jahres lag der Zinssatz für Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke (Durchschnitt aller Laufzeiten) bei 4,25 %. Bis 2016 war ein konstanter Rückgang auf 1,76 % festzustellen. Die Refinanzierung von Wohnungsbauinvestitionen wurde sowohl für Kapitalanleger als auch für private Haushalte deutlich einfacher.

Verfügbares Einkommen

Der dritte wichtige Bestimmungsfaktor für die Veränderung der Nachfrage nach Wohnungen sind Einkommen und Einkommenserwartungen der privaten Haushalte. Auch hier gab es in der jüngeren Vergangenheit eine positive Entwicklung. Von 2009 (dem Beginn des Wohnungsbauaufschwungs) bis 2016 legten die verfügbaren Einkommen je Einwohner um 16 % zu. Real bedeutet dies immerhin noch ein Einkommensplus von 7 %. Für 2017 wird vor dem Hintergrund weiterhin hoher Tariflohnabschlüsse und einer niedrigen Inflationsrate mit einer weiterhin positiven Entwicklung gerechnet.

Wohnungsbaupolitik und Bauwirtschaft

Wohnungsbaupolitik, Wohnungswirtschaft und Bauwirtschaft stehen in den nächsten Jahren vor einer doppelten Herausforderung: Zum einen gilt es gerade dort, wo die Menschen zuwandern, also in den Ballungsgebieten, ausreichend Wohnraum zu schaffen. Das geht nicht ohne die Ausweisung von zusätzlichem Bauland. Hier sind die Kommunen am Zug. Zum anderen gilt es, Wohnraum zu schaffen, der für die Zuwanderer in unseren Städten auch bezahlbar ist. Das geht nicht, ohne den gesamten Regulierungsrahmen, unter dem Wohnungsbau heute stattfindet, auf den Prüfstand zu stellen. Denn immerhin 40 % der Kostensteigerungen im Wohnungsbau seit dem Jahr 2000 sind auf staatliche Vorgaben zurückzuführen. Die Stichworte heißen hier:

  • Überprüfung, zumindest aber keine weitere Verschärfung der Energieeinsparverordnung (EnEV), die allein für ein Fünftel der Kostensteigerung der vergangenen 15 Jahre verantwortlich ist,
     
  • mehr Augenmaß im Naturschutz und im Bodenschutz, die in den vergangenen Jahren durch die Forderung nach Ausgleichsflächen und Auflagen für die Wiederverwertung von Bodenaushub die Erschließungskosten für Bauland in die Höhe getrieben haben,
     
  • Kostenentlastung der Investoren, z. B. durch Rückkehr zu moderaten Grunderwerbsteuersätzen oder den Verzicht auf die Mitfinanzierung von sozialer Infrastruktur,
     
  • Schaffung neuer Anreize für Investoren, z. B. durch höhere Abschreibungssätze für Investitionsvorhaben in Gebieten, wo die Mietpreisbremse gilt.

Mit anderen Worten: Bei der Schaffung bezahlbaren Wohnraums ist auch der Staat in der Pflicht. Man kann nicht auf der einen Seite durch immer neue Auflagen bzw. Steuererhöhungen die Gesamtinvestitionskosten und damit die Mieten nach oben treiben und andererseits die Mietpreissteigerung beklagen. 

Es genügt allerdings nicht, der Politik den „schwarzen Peter“ zuzuschieben. Auch die bauausführende Wirtschaft muss ihre Hausaufgaben machen. Wir brauchen eine stärkere Industrialisierung des Wohnungsbaus. Wir sehen vor allem in einer Forcierung des seriellen Wohnungsbaus unseren Beitrag zur Lösung der Probleme. Hierzu gibt es verschiedene Ansätze: 

  • Optimierungspotential besteht bereits bei der konventionellen Fertigung. Statt dabei aber bedingungslos dem Leitbild der Einzelfertigung zu folgen, sollten künftig stärker Prototy-pen geplant werden, die dann deutschlandweit in Serie umgesetzt werden können. Die Kostensenkungseffekte ergeben sich dann aus der Optimierung und der Standardisie-rung. Dazu ist allerdings eine bundesweit geltende Musterbauordnung notwendig, damit wir nicht die Pläne für 16 Bundesländer jeweils anpassen müssen. 
     
  • Nach dem schwedischen Vorbild könnte auch die stärkere Nutzung vorgefertigter Wandtafel- und Skelettbauteile einen Beitrag zur Kostenreduzierung leisten. Hierfür benötigen wir allerdings größere Serien, die über einen längeren Zeitraum nachgefragt werden müssen. Dies schafft für unsere Mitgliedsfirmen Anreize, in solche Fertigungsmethoden zu investieren. 
     
  • Letztendlich können auch qualitativ hochwertige, aber dennoch gleichzeitig kostengünstige Wohnmodule sowohl zur Produktionsausweitung als auch zur Kostenreduzierung beitragen. Solche Module werden stationär in Fabrikhallen industriell vorgefertigt und anschließend zur Baustelle transportiert, wo sie nur noch montiert werden müssen. Dies sichert zudem äußerst kurze Bauzeiten, was sich wiederum positiv auf die Finanzierungskosten auswirkt.