Bauland: Knapp und teuer

Neubauaktivitäten, egal für welchen Auftraggeber und unabhängig vom Bauwerk, sind an das Vorhandensein von Bauland geknüpft. Dessen Angebot und Preis bestimmen die Möglichkeit, Bauwerke zu erstellen sowie den Preis für deren spätere Nutzung (Kauf oder Miete). Dies gilt insbesondere für bereits dicht bebaute Gebiete (Städte), wo das Baulandproblem zudem mit der Einwohnerzahl weiter zunimmt.

 

Die amtliche Statistik der Kaufwerte für Bauland unterscheidet zwischen Rohbauland und baureifem Land. Rohbauland ist eine Fläche, die für eine bauliche Nutzung vorgesehen, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet ist. Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. Dazu gehören Grundstücke oder Grundstücksteile, die von der Gemeinde für die Bebauung vorgesehen sind, bei denen die baurechtlichen Voraussetzungen für die Bebauung vorliegen und deren Erschließungsgrad die sofortige Bebauung gestattet.

 

Investoren bzw. Bauherren sind in aller Regel am Erwerb von baureifem Land interessiert. Hier kann im Normalfall kurzfristig mit dem Bau begonnen werden, während es bei Rohbauland einige Jahre dauern kann, bis es in baureifes Land umgewandelt wird und zudem die Erschließungsmaßnahmen durchgeführt werden. Daher lag 2018 der Preis je Quadratmeter baureifes Land mehr als fünfmal so hoch wie für Rohbauland.

 

Die Nachfrage nach baureifem Land und der damit einhergehende Preis erreichten 2009 – auch wegen der schwachen Aktivität im Wohnungsbau – einen zwischenzeitlichen Tiefpunkt. Je Quadratmeter wurden damals im bundesweiten Durchschnitt aller Gemeinden 122 Euro bezahlt. Bis 2018 stieg der Preis um 55 % auf 189 Euro. Dabei gab es einen deutlichen Zusammenhang sowohl zwischen der Höhe und der Entwicklung des Preises und der Einwohnerzahl.

 


In kleineren Gemeinden bis 2.000 Einwohner konnte man 2018 den Quadratmeter baureifes Land noch für 62 Euro erwerben, in den Großstädten mit 500.000 und mehr Einwohnern lag der Preis mit 1.095 Euro sechzehnmal so hoch. Während in den kleinen Gemeinden der Preis zwischen 2009 und 2018 nur um 22 % zulegte, waren es in den Großstädten 221 %, mithin eine Preissteigerungsrate von 12,5 % pro Jahr.

 

Die starken Preissteigerungen – vor allem in den größeren Städten – sind darauf zurückzuführen, dass hier eine steigende Baulandnachfrage auf ein noch knapperes Angebot trifft. Dies drückt sich auch in den verkauften Flächen aus. Zwar lagen diese für baureifes Land in allen Gemeinden 2018 mit 77 Mio. Quadratmetern deutlich über dem Wert von 2009 (44 Mio.) aber auch deutlich unter dem Niveau des Jahres 2018 (86 Mio.).


Noch problematischer ist die Lage in den Städten mit 500.000 und mehr Einwohnern. Hier wurde 2018 mit 4,3 Mio. Quadratmetern der geringste Flächenumsatz der vergangenen 10 Jahre erzielt, der zwischenzeitliche Höchstwert des Jahres 2013 wurde um ein Drittel unterschritten.

 

Die Spitze des „Preisgebirges“ bilden die sieben „A-Städte“. Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sind nicht nur die sieben einwohnerstärksten Städte in Deutschland, sondern auch die sogenannten „Immobilienhochburgen“ mit den größten Flächen in Bürogebäuden. Investoren und Projektentwickler in diesen Kommunen, die den dort dringend nötigen Wohnungsbau voranbringen wollen, treffen also auf die (auch preisliche) Konkurrenz der Investoren für den Bau von Bürogebäuden. Diese Konstellation sorgt zusammen mit dem immer knapper werdenden Bauland für noch höhere Preise.

 

2009 lag in diesen sieben Städten der Preis je Quadratmeter baureifes Land bei 409 Euro, 2018 waren es bereits 1.483 Euro. Die Steigerungsrate betrug somit 363 % oder nahezu 16 % pro Jahr. Dies sorgte dafür, dass in einigen Kommunen der Anteil des Baulandes an den gesamten Investitionskosten im Wohnungsbau bereits mehr als die Hälfte ausmacht. Auch in den Immobilienhochburgen geht das Angebot an baureifem Land seit 2011 stetig zurück. Wurden vor neun Jahren noch 4,5 Mio. Quadratmeter veräußert, waren es 2018 nur noch 3 Mio.

 

Vorläufige Werte für 2019 lassen darauf schließen, dass sich der Preisanstieg zwar abgeflacht hat, aber weiter anhielt. Auch der Flächenumsatz ging – vor allem in den Großstädten – weiter zurück. Solange die Kommunen nicht in ausreichender Menge neues Bauland schaffen, wird dieser Trend weitergehen. Zudem werden vermutlich einkommensschwächere Haushalte in das Umland verdrängt.

 

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