Neubauten zunehmend mit großem Projektvolumen

Der Anteil der Hochbauprojekte mit einem Projektvolumen von über 500.000 Euro am Gesamtmarkt ist innerhalb von 16 Jahren von 7 % auf 19 % gestiegen. Dies ist, neben gestiegenen Ansprüchen, dem starken Zufluss internationalen Kapitals, dem Trend zu größeren Projekten im Geschosswohnungsbau und gestiegenen Baupreisen auch auf gestiegene Baukosten aufgrund der Energieeinsparverordnung zurückzuführen. Der Anteil der Projekte im unteren Segment bis 150.000 Euro ist im gleichen Zeitraum von 41 % auf 15 % zurückgegangen.

 

Der Anteil der Hochbauprojekte im Neubau (Anzahl der Gebäude) mit einem Projektvolumen (veranschlagte Baukosten) von über 500.000 Euro am Gesamtmarkt ist zwischen 2002 und 2019 von 7,1 % auf 18,8 % gestiegen. Das heißt: Von den 132.000 Hochbauprojekten des Jahres 2019 - von denen 108.100 auf Wohngebäude entfielen - wurden 24.700 Projekte mit einem Volumen von über einer halben Millionen Euro fertiggestellt (2002: 14.120 von 198.000 Projekten). Davon entfielen 12.300 bzw. 9,4 % auf Projekte mit einem Volumen von über einer Million Euro, 2002 lag deren Anteil gerade einmal bei 3 % (6.000 Projekte). Auch der Anteil der Projekte in der Größenordnung von 250.000 bis 500.000 Euro hat sich in diesem Zeitraum auf 37,5 % mehr als verdoppelt. Demgegenüber haben die Projekte mit einem Volumen von bis zu 150.000 Euro stark an Bedeutung verloren: Der Anteil ist von 41 % auf 14,6 % gesunken. Lediglich die Kategorie mit einem Volumen zwischen 150.000 und 250.000 Euro hat sich (im Vergleich zu den anderen) nur leicht verändert (von 35,5 % auf 29,0 %). Dies hat die Auswertung einer Sondertabelle des Statistischen Bundesamtes ergeben. Die Detaildaten können über die verbandseigene Statistikdatenbank ELVIRA abgerufen werden: http://www.bauindustrie.de/zahlen-fakten/datenbankelvira/.

 

 

Der absolute und der anteilige Anstieg der Fertigstellungen von neuen Gebäuden im oberen Segment ist zum einen auf die gestiegenen Ansprüche der Bauherren zurückzuführen: Zunehmende Beschäftigung, steigende Einkommen und niedrige Zinsen machten es möglich, bei der Ausstattung etwas mehr Geld in die Hand zu nehmen. Aber auch die steigende Nachfrage nach Immobilien durch internationale Investoren führte zu einem zunehmenden Angebot an höherpreisigen Immobilien. Zum anderen hat aber auch die zunehmende Zahl an Bauvorschriften im Zuge der diversen Energieeinsparverordnungen (EnEV) zu steigenden Baukosten und somit zu einer Verschiebung in höhere Projektvolumen beigetragen. War der Anteil der Projekte mit einem Volumen von einer halben Millionen Euro und mehr von 2002 bis 2004 noch von 7,1 auf 6,2 % zurückgegangen, ist seit Einführung der EnEV`s 2004, 2007, 2009 und 2014 ein stetiger Anstieg zu beobachten. Insbesondere von 2007 auf 2008 - im Oktober 2007 trat die EnEV 2007 in Kraft - gab es einen starken Sprung um zwei Prozentpunkte auf einen Anteil von 10 %.

 

Zunehmende Anforderungen an die Wärmedämmung, an die Haustechnik, bei Brandschutz, Schallschutz und Barrierefreiheit sind zwar sinnvoll, sie verursachen aber auch hohe Kosten. Entsprechend haben sich die Anteile bei den Baukosten geändert: Hatte der Bereich der technischen Anlagen und Wärmedämmung beim Bau von Wohngebäuden im Jahr 2000 noch einen Anteil von 16 % an den gesamten Baukosten, so lag dieser 2015 bei 23 %, bei Bürogebäuden ist der Anteil von 21 % auf 28 % gestiegen (die Angaben liegen nur alle fünf Jahre vor). Insbesondere die Preise für die technischen Anlagen sind in den vergangenen Jahren besonders stark gestiegen: Während der Baupreis für den Rohbau von Wohngebäuden von 2002 bis 2019 nur um 45 % gestiegen ist, legte der Preisindex für Heiz- und zentrale Wassererwärmungsanlagen um fast 80 % und für Dämm- und Brandschutzarbeiten an technischen Anlagen sogar um 100 % zu.

 

 

Preiswertes Bauen wird somit - selbst bei Ein- und Zweifamilienhäusern - immer schwieriger:  Entfielen bei diesen auf die Projektgrößenklasse bis 150.000 Euro 2002 noch 42,8 % der Gebäude, waren es 2019 nur noch 11,1 %. Bei Mehrfamilienhäusern entfiel 2002 noch knapp die Hälfte der Projekte auf die Größenklasse bis zu einer halben Million, 2019 waren es nur noch 16,4 %. Auch bei Büro- und Verwaltungsgebäuden ging der Anteil der Projekte in dieser Größenklasse zurück: Von 47,1 % im Jahr 2002 auf 35,7 % in 2019.

 

Bei der Analyse nach Projektgrößenklassen muss man allerdings folgendes berücksichtigen: Die Daten liegen nur für die Anzahl der Gebäude vor und nicht nach veranschlagten Baukosten. Aus diesem Grund entfiel 2019 auf das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser mit 71 % der größte Anteil. Der Anteil der Baufertigstellungen von Mehrfamilienhäusern an den gesamten fertiggestellten Gebäuden lag hingegen nur bei 11 %, der Anteil der Büro- und Verwaltungsgebäude betrug lediglich 1,4 %.

 

Die Bedeutung der betrachteten Gebäudetypen für den Umsatz in der Bauwirtschaft stellt sich allerdings anders dar. 2019 waren für die o.g. 131.700 neu fertiggestellten Gebäude 72 Mrd. Euro veranschlagt. Von diesen 72 Mrd. Euro entfielen nur 35 % auf Ein- und Zweifamilienhäuser, 27 % entfielen hingegen auf Mehrfamilienhäuser und 7 % auf Büro- und Verwaltungsgebäude.

 

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