Wohnungsbau

Entwicklung seit 1991

Der Wohnungsbauboom der frühen 1990er Jahre erreichte seinen Höhepunkt in Westdeutschland 1994, als 505.000 Wohnungen fertiggestellt wurden. In den neuen Bundesländern (inklusive Berlin) erreichte die Produktion 1997 ihren Spitzenwert mit 178.000 Wohnungen. Danach folgte eine lange Phase einer rückläufigen Wohnungsbauproduktion, bis zum Tiefpunkt 2009 ging die Zahl der Fertigstellungen in Gesamtdeutschland um drei Viertel auf nur noch 159.000 Wohnungen zurück. Gleichzeitig kam es zu einer deutlichen strukturellen Veränderung. 1995 lag der Anteil der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern an allen Fertigstellungen bei 53 %, der „klassische Wohneigentumsbau“ (Ein- und Zweifamilienhäuser) bei 34 %. Bis 2009 kehrten sich die Anteilswerte um. Seitdem haben Produktion und Fertigstellungen im Wohnungsbau wieder deutlich zugenommen. Von 2009 bis 2017 stieg die Zahl der fertiggestellten Wohnungen um 79 % auf 285.000 Einheiten, für 2018 wird eine weitere Zunahme auf rund 300.000 Wohnungen erwartet.

Struktur der Bautätigkeit

In den vergangenen Jahren hat sich die Struktur der Wohnungsbautätigkeit deutlich gewandelt. Dazu hat auch die Veränderung der Rahmenbedingungen beigetragen; Kürzungen von Fördermaßnahmen im Neubau standen neue Förderungen für Maßnahmen im Wohnungs-bestand gegenüber.

  • Seit 1999 überwiegen die Investitionen in den Wohnungsbestand. Dazu haben vor allem ab 2006 die Investitionen in energetische Sanierungsmaßnahmen beigetragen. 
     
  • 2017 lag der Anteil der Neubaumaßnahmen am gesamten Wohnungsbauvolumen bei einem Drittel. 
     
  • Seit 2010 legt allerdings der Wohnungsneubau deutlich stärker zu. Bis 2017 stiegen die Investitionen in Neubauten jährlich um 11 %, in den Wohnungsbestand nur um 3 %.

Von den Investitionen in den Wohnungsbestand (Dächer, Fassaden, Fenster, Bäder, Elektro) profitieren in erster Linie Firmen des Ausbaugewerbes, Unternehmen des Bauhauptgewerbes kommen hier eher selten zum Zuge. Im Wohnungsneubau liegt derzeit der Anteil des Bauhauptgewerbes (Rohbau) bei 46 %, der Anteil des Ausbaugewerbes bei 54 %. Diese Relation verschiebt sich seit vielen Jahren hin zum Ausbaubereich.

Bedarf

Die Bundesregierung hat in ihrem Koalitionsvertrag festgelegt, in der laufenden Legislaturperiode (2018 bis 2021) insgesamt 1,5 Mio. Wohnungen neu an den Markt zu bringen. Dies entspricht einem jährlichen Fertigstellungsniveau von 350.000 Einheiten. 

Allerdings tritt der Bedarf in Deutschland nicht flächendeckend auf. Vor allem in ländlichen Regionen und in weiten Teilen der neuen Bundesländer stehen schätzungsweise 2 Mio. Woh-nungen leer. Auf der anderen Seite hält die Binnenwanderung in die großen Ballungszentren, Regionalzentren mit guter wirtschaftlicher Entwicklung und attraktive Universitätsstädte weiter an. So ermittelte das Institut der Deutschen Wirtschaft für die sieben einwohnerstärksten Städte eine massive Unterdeckung (Bedarf abzüglich aktueller Fertigstellungszahlen). 

Zwar liegen seit Jahren die Genehmigungszahlen je 1.000 Einwohner – vor allem im Mietwohnungsneubau – in den Großstädten mehr als doppelt so hoch wie im restlichen Bundesgebiet. Dies reicht aber weiterhin nicht aus, zudem bleiben die Wohnungsfertigstellungen nach wie vor relativ deutlich hinter den Genehmigungen zurück. Vor diesem Hintergrund sind selbst die für 2018 erwarteten etwa 300.000 fertiggestellten Wohnungen nicht bedarfsgerecht. Vor allem der Mietwohnungsneubau in den Ballungsgebieten und ihrem Umland liegt immer noch deutlich unter dem Bedarf. 

Demografie

Einer der wichtigsten Bestimmungsfaktoren für die Nachfrage nach Wohnraum und damit die langfristige Entwicklung der Wohnungsbautätigkeit ist die Zahl der Einwohner und der privaten Haushalte. 2009 verzeichnete Deutschland noch eine Nettoabwanderung von nahezu 13.000 Personen; die in Deutschland lebende Bevölkerung sank in diesem Jahr - einschließlich der Sterbefälle und Geburten - um mehr als 200.000. Seitdem stieg allerdings die Nettozuwanderung nach Deutschland deutlich. 2015 waren es wegen der Flüchtlingswelle weit mehr als eine Million Menschen, seitdem ist aber wieder ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen. 

Zinsen

Die Entwicklung an den Kapitalmärkten hat zum Aufschwung im Wohnungsbau beigetragen. Im Durchschnitt des Jahres 2009 lag der Zinssatz für Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke (Durchschnitt aller Laufzeiten) bei 4,26 %. Bis 2016 war ein konstanter Rückgang auf 1,76 % festzustellen, 2017 lag das Niveau nur leicht darüber. Die Refinanzierung von Wohnungsbauinvestitionen wurde sowohl für Kapitalanleger als auch für private Haushalte deutlich einfacher.

Verfügbares Einkommen

Der dritte wichtige Bestimmungsfaktor für die Veränderung der Nachfrage nach Wohnungen sind Einkommen und Einkommenserwartungen der privaten Haushalte. Auch hier gab es in der jüngeren Vergangenheit eine positive Entwicklung. Von 2009 (dem Beginn des Wohnungsbauaufschwungs) bis 2017 legten die verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte um 23 % zu. Real bedeutet dies immerhin noch ein Einkommensplus von 11 %. 

Bauland

Eines der größten Hemmnisse für die gewünschte Ausweitung des Wohnungsbaus ist – vor allem in den Ballungsgebieten – das nicht ausreichend zur Verfügung stehende Bauland. Wurden in den sieben einwohnerstärksten deutschen Städten 2013 noch 6,25 Mio. Quadratmeter baureifes Land veräußert, waren es 2017 nur noch 4,45 Mio. Quadratmeter. Angesichts der bereits relativ dichten Bebauung dieser Städte wird es allein mit Nachverdichtung nicht getan sein. Die Kommunalpolitik muss sich auch zur Ausweisung neuer Baugebiete an den Stadträndern entschließen.

Die knappen Baulandressourcen und die anhaltend hohe – teilweise sogar noch steigende – Nachfrage haben auch die Preise für baureifes Land in die Höhe getrieben. Bundesweit stiegen diese zwischen 2009 und 2017 um 43 %. Besonders drastisch waren die Auswirkungen in den Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern, wo sich die Quadratmeterpreise sogar nahezu verdreifachten. 2017 musste man dort 975 Euro je Quadratmeter bezahlen. Auf solchen Grundstücken werden dann in der Regel auch Wohnungen mit hohen Verkaufs- oder Mietpreisen errichtet. Dies beeinträchtigt die Bestrebungen, sozialverträglichen Wohnraum zu errichten.

Wohnungsbaupolitik und Bauwirtschaft

Wohnungsbaupolitik, Wohnungswirtschaft und Bauwirtschaft stehen in den nächsten Jahren vor einer doppelten Herausforderung: Zum einen gilt es gerade dort, wo die Menschen zuwandern, also in den Ballungsgebieten, ausreichend Wohnraum zu schaffen. Das geht nicht ohne die Ausweisung von zusätzlichem Bauland. Hier sind die Kommunen am Zug. Zum anderen gilt es, Wohnraum zu schaffen, der für die Zuwanderer in unseren Städten auch bezahlbar ist. Das geht nicht, ohne den gesamten Regulierungsrahmen, unter dem Wohnungsbau heute stattfindet, auf den Prüfstand zu stellen. Denn immerhin 40 % der Kostensteigerungen im Wohnungsbau seit dem Jahr 2000 sind auf staatliche Vorgaben zurückzuführen. Die Stichworte heißen hier:

  • Überprüfung, zumindest aber keine weitere Verschärfung der Energieeinsparverordnung (EnEV), die allein für ein Fünftel der Kostensteigerung der vergangenen 15 Jahre verantwortlich ist,
     
  • mehr Augenmaß im Naturschutz und im Bodenschutz, die in den vergangenen Jahren durch die Forderung nach Ausgleichsflächen und Auflagen für die Wiederverwertung von Bodenaushub die Erschließungskosten für Bauland in die Höhe getrieben haben,
     
  • Kostenentlastung der Investoren, z. B. durch Rückkehr zu moderaten Grunderwerbsteuersätzen oder den Verzicht auf die Mitfinanzierung von sozialer Infrastruktur,
     
  • Schaffung neuer Anreize für Investoren, z. B. durch höhere Abschreibungssätze für Investitionsvorhaben in Gebieten, wo die Mietpreisbremse gilt.

Mit anderen Worten: Bei der Schaffung bezahlbaren Wohnraums ist auch der Staat in der Pflicht. Man kann nicht auf der einen Seite durch immer neue Auflagen bzw. Steuererhöhungen die Gesamtinvestitionskosten und damit die Mieten nach oben treiben und andererseits die Mietpreissteigerung beklagen. 

Es genügt allerdings nicht, der Politik den „schwarzen Peter“ zuzuschieben. Auch die bauausführende Wirtschaft muss ihre Hausaufgaben machen. Wir brauchen eine stärkere Industrialisierung des Wohnungsbaus. Wir sehen vor allem in einer Forcierung des seriellen Wohnungsbaus unseren Beitrag zur Lösung der Probleme. Hierzu gibt es verschiedene Ansätze: 

  • Optimierungspotential besteht bereits bei der konventionellen Fertigung. Statt dabei aber bedingungslos dem Leitbild der Einzelfertigung zu folgen, sollten künftig stärker Prototypen geplant werden, die dann deutschlandweit in Serie umgesetzt werden können. Die Kostensenkungseffekte ergeben sich dann aus der Optimierung und der Standardisierung. Dazu ist allerdings eine bundesweit geltende Musterbauordnung notwendig, damit wir nicht die Pläne für 16 Bundesländer jeweils anpassen müssen. 
     
  • Nach dem schwedischen Vorbild könnte auch die stärkere Nutzung vorgefertigter Wandtafel- und Skelettbauteile einen Beitrag zur Kostenreduzierung leisten. Hierfür benötigen wir allerdings größere Serien, die über einen längeren Zeitraum nachgefragt werden müssen. Dies schafft für unsere Mitgliedsfirmen Anreize, in solche Fertigungsmethoden zu investieren. 
     
  • Letztendlich können auch qualitativ hochwertige, aber dennoch gleichzeitig kostengünstige Wohnmodule sowohl zur Produktionsausweitung als auch zur Kostenreduzierung beitragen. Solche Module werden stationär in Fabrikhallen industriell vorgefertigt und anschließend zur Baustelle transportiert, wo sie nur noch montiert werden müssen. Dies sichert zudem äußerst kurze Bauzeiten, was sich wiederum positiv auf die Finanzierungskosten auswirkt.

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