...auf den Punkt gebracht

Baukonjunkturelle Lage: Keine Besserung gegenüber 2022 in Sicht

 
Stand: 25.09.2023

 

Stimmung

Im August 2023 hat sich die Stimmung im Bauhauptgewerbe weiter verschlechtert. Die aktuelle Geschäftslage wurde per Saldo negativ eingestuft (Wert: minus 14). Die Geschäftserwartungen lagen noch deutlicher im Minus (Wert: minus 43).

Baumaterial

Im Mai 2022 meldeten 52 Prozent der Firmen des Bauhauptgewerbes eine Behinderung ihrer Produktion durch Materialknappheit. Bis August 2023 ging der Wert auf 3 Prozent zurück. Auch bei den Preisen zeigt sich eine Entspannung. Bei vielen Baumaterialien wurde der Höhepunkt beim Erzeugerpreisindex im Juni 2022 erreicht. Bis August 2023 gingen viele Preise (Stahl, Bauholz, Glas) deutlich zurück. Bei einigen energieintensiven Produkten (Zement, Bitumen) geht der Anstieg aber weiter. Für das Jahr 2023 rechnen wir mit insgesamt rückläufigen Materialpreisen gegenüber 2022.

Behinderungen der Bauproduktion

Der Anteil der Firmen, die eine Behinderung ihrer Produktion durch Auftragsmangel melden, hat sich von Januar 2022 (15 Prozent) bis August 2023 (31 Prozent) deutlich erhöht. Nicht so stark war der Anstieg bei der Produktionsbehinderung durch Stornierungen von 3 Prozent auf 12 Prozent. Gleichzeitig gab aber im August aber noch fast jede dritte Firma an, durch Arbeitskräftemangel behindert zu werden. Auftragsmangel und Stornierungen werden der Branche auch 2023 zu schaffen machen.

Baugenehmigungen

Die Baugenehmigungen für neue Bauten stiegen 2022 nominal um 2,6 Prozent. Angesichts der Baupreissteigerungen war dies ein Rückgang von etwa 14 Prozent. Von Januar bis Juli 2023 stieg der nominale Rückgang auf 20 Prozent (real etwa minus 28 Prozent).

Auftragseingang und -bestand

Der reale Auftragseingang im Bauhauptgewerbe ging 2022 um 9,7 Prozent zurück, von Januar bis Juli 2023 um 10,9 % (kalenderbereinigt - 10,7 %). Die Reichweite der Auftragsbestände lag im Februar 2022 bei 5,0 Monaten, ging aber bis zum August 2023 auf 3,8 Monate zurück. Der Auftragsbestand lag Ende Juni 2023 mit 74 Mrd. Euro nominal auf einem hohen Niveau, real war gegenüber dem Vorjahr aber ein Rückgang um 3 % zu verbuchen.

2022 gab es einen realen Umsatzrückgang im Bauhauptgewerbe von 5,1 Prozent Die BAUINDUSTRIE erwartet für 2023 einen weiteren Rückgang um 6 Prozent. Die Zahl der jahresdurchschnittlich Beschäftigten im Bauhauptgewerbe wird bei etwa 927.000 stagnieren.

Wohnungsbau

Die Bundesregierung hat das Ziel ausgerufen, jährlich 400.000 neue Wohnungen an den Markt zu bringen. Dieses wurde auch 2022 mit 295.000 Wohnungen deutlich verfehlt. Der Regierung scheint daher klar geworden zu sein, dass eine weitere Anhebung der energetischen Standards (zum 1. Januar 2023 verpflichtend Effizienzhaus 55) bei gleichzeitiger Kürzung der Neubauförderung nicht zum Ziel führen wird. Daher wurden folgende Maßnahmen beschlossen:

  • Die Neubauförderung, die aber nur für das Effizienzhaus 40 gewährt wird, war für das Gesamtjahr mit lediglich 1,1 Mrd. Euro vollkommen unzureichend. Mittlerweile wurde sie um 900 Mio. Euro aufgestockt.
  • Ab dem 1. Januar 2023 gilt eine lineare AfA von 3 %. Gleichzeitig gibt es eine Sonder-AfA für Wohngebäude, die den Gebäudestandard Effizienzhaus 40 einhalten. Innerhalb von vier Jahren können zusätzlich jeweils 5 % der Herstellungskosten für neu geschaffene Mietwohnungen steuerlich abgesetzt werden.
  • Die Förderung der energetischen Sanierung im Wohnungsbestand wird 2023 auf hohem Niveau weitergeführt. Neu dabei ist ein Bonus für die serielle Sanierung in Höhe von 15 %.
  • Auf dem Wohnungsbaugipfel im Bundeskanzleramt am 25. September wurde seitens der Regierung ein Maßnahmenpakt vorgestellt, das unter anderem eine degressive AfA sowie die Aufstockung bestehender und die Einführung neuer Förderprogramme umfasst.

Ein großes Problem ist die Zinsentwicklung auf dem Kapitalmarkt. Von 2010 bis 2021 waren die rekordniedrigen Zinssätze für Hypothekarkredite ein wesentlicher Treiber im Wohnungsneubau, weil die Refinanzierung günstig war. Diese Zeiten sind vorbei. Nach Berechnungen der Bundesbank verdreifachte sich der Zinssatz für Hypothekarkredite (Durchschnittswert aller Laufzeiten) im Neugeschäft von Januar 2022 bis Juli 2023 von 1,3 % auf 4,0 %. Dies beeinträchtigt zum einen die Renditeerwartungen im Mietwohnungsbau, gleichzeitig stellt es potenzielle Eigenheimbauer vor Finanzierungsprobleme. Im gleichen Zeitraum halbierte sich das Neugeschäftsvolumen der Wohnungsbaukredite an private Haushalte.

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen meldete, dass sich mehr als die Hälfte seiner Unternehmen gezwungen sieht, ihre aktuellen Bauprojekte zu verschieben. Fast ein Viertel der Unternehmen musste ihre Neubaupläne komplett streichen. Gerade der Geschosswohnungsbau, der in den vergangenen zehn Jahren der Treiber der wohnungsbaukonjunkturellen Entwicklung war, wird hier stark in Mitleidenschaft gezogen.

2022 lag nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes der Preisindex für den Neubau von Wohngebäuden ein Viertel über dem Wert von 2020. Dies erweist sich als Bremsfaktor. Für das neue Jahr geht die BAUINDUSTRIE von einem deutlich rückläufigen Preisauftrieb aus. Auch wegen des statistischen Basiseffektes dürften die Preise im Wohnungsneubau gegenüber dem Vorjahr um etwa 8 % zunehmen, nach plus 16 % im Vorjahr.

Die Probleme im Wohnungsneubau im Bauhauptgewerbe dürften nur im geringen Umfang von den Sanierungsmaßnahmen aufgefangen werden. Diese entfallen vorrangig auf Tätigkeiten, die nicht vom Bauhauptgewerbe ausgeführt werden. Wegen des stabilen Fördervolumens bei der energetischen Sanierung, den hohen und vermutlich weiter steigenden Energiepreisen sowie der Versorgungsängste beim Bezug von Energie dürften die Sanierungsmaßnahmen im neuen Jahr stabil bleiben oder sogar weiter zulegen.

Sowohl im Neubau als auch bei der Sanierung von Wohngebäuden werden ohne den Rückgriff auf serielle Produktionsmethoden die wohnungspolitischen Ziele nicht erreicht. Dies gilt auch vor dem Hintergrund der bevorstehenden Fachkräftelücke in der Bauindustrie. Wir müssen daher dringend schneller und produktiver werden. Dies bedingt eine weitere Digitalisierung der Produktionsmethoden sowie der Rückgriff auf serielles Arbeiten.

Bei den Baugenehmigungen verzeichneten wir im Vorjahr einen Genehmigungsrückgang im Wohnungsneubau von nahezu 8 %. Dieser beschleunigte sich 2023 erheblich. Von Januar bis Juli gab es bei Ein- und Zweifamilienhäusern einen Absturz um 41 %, bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern um 28 %. Insgesamt war im Wohnungsneubau eine Abnahme um 31 % zu verbuchen. Der reale Auftragseingang ging 2023 um 16,5 % zurück, von Januar bis Juli 2023 um 26,6 %.

Das Bauhauptgewerbe, dass sich vor allem auf den Wohnungsneubau konzentriert, muss hier einen erneuten Einbruch hinnehmen. Wir erwarten, dass die realen Umsätze in dieser Sparte 2023 gegenüber dem Vorjahr um etwa 9 % zurückgehen werden, weil noch begonnene Projekte abgewickelt werden. Im vergangenen Jahr sind 295.000 Wohnungen fertiggestellt worden, für das neue Jahr ist ein Rückgang auf 250.000 Einheiten zu erwarten.

Wirtschaftsbau

Im September 2023 gingen die Wirtschaftsforschungsinstitute für das laufende Jahr von einer leichten Abnahme (0,5 Prozent) des realen Bruttoinlandproduktes aus, die befürchtete tiefe Rezession bleibt damit aus. Mittlerweile zu mehr als 90 % gefüllte deutsche Gasspeicher sowie deutlich rückläufige Energiepreise - vor allem bei Erdgas - haben die Stimmung etwas aufgehellt. 2024 soll das reale BIP um 1,7 % zulegen.

Im Wirtschaftshochbau ist 2023 im wichtigen Segment der Handels- und Lagergebäude ein Zuwachs zu erwarten. 2022 legten die Baugenehmigungen im Neubau (veranschlagte Baukosten) um 21 % zu, auch bei deutlich steigenden Baukosten verbleibt damit ein starkes reales Plus. Der anhaltende - und durch die Corona-Pandemie noch verstärkte - Trend zum Einkauf im Internet geht zwar einerseits zu Lasten des stationären Handels, erfordert aber andererseits zusätzliche Logistik- und Umschlagflächen.

Überraschenderweise haben im Vorjahr die nominalen Genehmigungen für Fabrik- und Werkstattgebäude um 9 % zugelegt. Angesichts der deutlichen konjunkturellen Abschwächung im Jahresverlauf und der negativen Erwartungen für 2023, der Probleme bei den weltweiten Lieferketten und bei der Materialversorgung für die Produktion ist die Entwicklung nicht so negativ, wie noch vor einem Jahr erwartet wurde. Wie die Produktion 2023 verlaufen wird, dürfte maßgeblich davon abhängen, ob es zur gesamtwirtschaftlichen Stabilisierung kommt und die positiven wirtschaftlichen Aussichten für das Jahr 2024 bestehen bleiben.

Schlechter sieht es bei den Büro- und Verwaltungsgebäuden aus, wo die Genehmigungen seit dem August 2022 regelrecht abgestürzt sind. Anscheinend machen sich bei Büros steigende Zinsen und Leerstände (Quote zum Jahresende 2022 etwa 5,2 %) negativ bemerkbar. Vor allem „spekulativer“ Neubau ohne eine hohe Vermietungsquote vor Baubeginn wird bis auf weiteres unterbleiben.

Für einen „gedämpften“ Abschwung im Wirtschaftsbau spricht auch die Tatsache, dass die Zinsabhängigkeit der gewerblichen Investitionen deutlich geringer ist als im Wohnungsbau. Zudem haben sich die Gewinne der Unternehmen im vergangenen Jahr robust entwickelt und die Kapazitätsauslastung im Verarbeitenden Gewerbe liegt noch auf einem relativ hohen Niveau. Von einigen Branchen dürften daher im laufenden Jahr auch kapazitätserweiternde Bauinvestitionen zu erwarten sein.

Mit Abstand größter Investor im Wirtschaftstiefbau ist die Deutsche Bahn AG. Für diese stellte der Bund im vergangenen Jahr 7,8 Milliarden Euro für Investitionen in Neubau und Instandhaltung des Schienennetzes zur Verfügung. Trotz des Auslaufens der Corona-Sondermittel in den Jahren 2020 bis 2022 für das Bestandsnetz, sollen es im laufenden Jahr 8,0 Milliarden Euro sein. Diese Zahlen werden aber durch die erwarteten Baupreissteigerungen entwertet. Ob die DB AG dies durch eigenfinanzierte Investitionen auffangen wird, bleibt abzuwarten.

Der gute Auftragseingang im Wirtschaftstiefbau, der 2022 real leicht über dem Vorjahresniveau gelegen hat, dürfte auch auf Investitionen der Ver- und Entsorger zurückzuführen sein. Diese werden in der Regel über Gebühreneinnahmen finanziert und haben damit ein solides Fundament. Angesichts der aktuellen Probleme bei der Versorgung von Wirtschaft und Verbrauchern mit Energie dürften im neuen Jahr auch zusätzliche Investitionen in regenerative Energien sowie den Netzausbau durchgeführt werden.

Die nominalen Baugenehmigungen im Wirtschaftshochbau gingen von Januar bis Juli 2023 um 9,2 % zurück, real dürften es nahezu 20 % sein. Wie im Wohnungsbau werden aber noch in erheblichem Umfang laufende Bauprojekte abgewickelt. In den ersten sieben Monaten 2023 ging der reale Auftragseingang im gesamten Wirtschaftsbau um etwa 6 % zurück, im Wirtschaftstiefbau gab es eine Zunahme von rund 8 %.

Insgesamt dürften die Umsätze des Bauhauptgewerbes im Wirtschaftsbau im laufenden Jahr um real 4 % zurückgehen, wobei der Wirtschaftstiefbau - auch auf Grund von größeren Einzelaufträgen der Deutsche Bahn - noch stabilisierend wirkt.

Öffentlicher Bau

Der öffentliche Bau wird auch 2023 darunter leiden, dass die nominalen Baubudgets nicht mit den Baupreissteigerungen Schritt halten. Die Forderung, die Investitionsansätze in wichtigen Bereichen, zum Beispiel in der Verkehrsinfrastruktur, zu indexieren, ist bislang immer abgelehnt worden. Selbst nominale Steigerungsraten „auf dem Papier“ können dann dazu führen, dass real weniger gebaut wird.

Die Steuereinnahmen von Bund, Ländern und Gemeinden sollen im laufenden Jahr mit 921 Mrd. Euro das Vorjahresergebnis um 3 % übertreffen. Dieses Wachstum trifft zwar auf der Ausgabenseite auf inflationsbedingt höhere Ausgaben, dennoch ist die Haushaltslage nicht so schlecht, wie manche Erklärungen - vor allem von kommunaler Seite - klingen.

Die Bautätigkeit des Bundes konzentriert sich vornehmlich auf den Tiefbau. Werden die Inves­titionszuschüsse an die Deutsche Bahn AG herausgerechnet (deren Investitionen dem Wirtschaftsbau zugerechnet werden), stellt der Bund im laufenden Jahr für Investitionen in die Bundesfernstraßen, die Bundeswasserstraßen und den kombinierten Verkehr mit 9,75 Milliarden Euro nominal etwa 5 % mehr zur Verfügung als 2022, real ist dies ein deutlicher Rückgang.

Besonders problematisch ist die Entwicklung bei den Bundesfernstraßen. Der fortschreitende Qualitätsverlust bei den Fahrbahnen, besonders aber bei den Brücken im Netz der Bundesfernstraßen, lässt sich mit der unzureichenden Finanzausstattung nicht stoppen.

Nach einer Prognose der drei kommunalen Spitzenverbände (allerdings aus dem Herbst 2022) wollten die Gemeinden im laufenden Jahr ihre Investitionen in Baumaßnahmen nominal um etwa 3,5 % ausweiten. Seitdem ist allerdings keine Prognose mehr veröffentlicht worden. Zudem werden vor allem die Kommunen durch den hohen Tarifabschluss im laufenden Jahr belastet. Real wird es damit - trotz einiger Sonderprogramme des Bundes und der Länder für den Schulbereich - zu einem erheblichen Rückgang bei der kommunalen Investitionstätigkeit kommen.

Außerdem werden die Mittel nicht reichen. Die aktuelle Umfrage des Deutschen Instituts für Urbanistik im Rahmen des KfW-Kommunalpanels hat ergeben, dass die deutschen Kommunen über die Jahre einen Investitionsstau in Höhe von 166 Milliarden Euro angehäuft haben, mit den größten Problemen in den Bereichen Schulen sowie Verkehrsinfrastruktur.

Weniger als jede vierte Kommune gibt an, dass ihre Finanzsituation gut oder sehr gut ist, jede zweite weist dagegen eine nur ausreichende oder sogar mangelhafte Finanzsituation auf. Zudem erwarten vier von fünf Kommunen für die kommenden fünf Jahre eine negative Entwicklung ihrer Finanzsituation. Da ist es nicht verwunderlich, dass nur 44 % der Kommunen in den vergangenen fünf Jahren die Unterhaltung ihrer Infrastruktur vollständig oder weitgehend gewährleisten konnte.

Nach einigen Jahren der Haushaltsüberschüsse ist spätestens seit dem Corona-Jahr 2020 die finanzielle Kehrtwende im öffentlichen Bereich eingetreten. Bund, Länder und Gemeinden müssen zur Finanzierung ihrer Ausgaben wieder in erheblichem Umfang Kredite am Kapital­markt aufnehmen. Zum Problem für die öffentliche Investitionstätigkeit dürfte sich daher die Zinswende entwickeln. Sowohl die Renditen für neu emittierte Anleihen der öffentlichen Hand als auch die Umlaufsrendite für öffentliche Wertpapiere sind seit ihrem Tiefstand im August 2021 bis zum Juni 2023 um rund 3 Prozentpunkte gestiegen.

Die nominalen Baugenehmigungen im Öffentlichen Hochbau stagnierten von Januar bis Juli 2023, real dürfte es ein Rückgang von 10 % sein. Im gleichen Zeitraum sank der reale Auftragseingang im Öffentlichen Bau um etwa 3 %, mit einer etwas besseren Entwicklung im Hochbau.

Trotz unabweisbarer Investitionsbedürfnisse in nahezu allen Baubereichen und auf allen Gebietskörperschaftsebenen ist im öffentlichen Bau im laufenden Jahr mit einem Rückgang des realen Umsatzes von 5 % zu rechnen.

Konjunkturprognose für das Bauhauptgewerbe 2023

Alles in allem bedeutet dies für das gesamte deutsche Bauhauptgewerbe im Jahr 2023 einen realen Umsatzrückgang von 6 %. Bei einer Preisentwicklung, die vermutlich etwas höher ausfallen wird, bedeutet dies für die nominalen Umsätze eine Zunahme auf etwa 165 Mrd. Euro.

Beschäftigung im Bauhauptgewerbe

Trotz der schwachen Konjunktur haben die Unternehmen des Bauhauptgewerbes im vergan­genen Jahr die Zahl ihrer Beschäftigten (im Jahresdurchschnitt) nochmals um knapp 1,7 % auf 926.660 erhöht. Gegenüber dem zwischenzeitlichen Tiefpunkt im Jahr 2009 ist dies ein Beschäftigungsplus von 31,5 %, das deutsche Bauhauptgewerbe hat damit zur äußerst posi­tiven Entwicklung auf dem deutschen Arbeitsmarkt beigetragen.

Durch diese Entwicklung ist der Bauarbeitsmarkt im Inland allerdings nahezu leergefegt. Im vergangenen Jahr lag die Zahl der offenen Stellen für Facharbeiter mit bauhauptgewerblichen Berufen (im Jahresdurchschnitt) mit 17.400 deutlich über der Zahl der Arbeitslosen mit 15.300. Noch problematischer ist die Lage bei den Bauingenieuren, wo 2022 auf einen Arbeitslosen drei offene Stellen kamen. Seit 2015 konstatieren wir einen immer deutlicheren Überhang der offenen Stellen.

Auch der Weg über die Ausbildung kann uns nicht viel weiterhelfen: Die Zahl der Auszubildenden im Bauhauptgewerbe im 1. Lehrjahr stieg laut Bundesagentur für Arbeit im Zeitraum 2014 bis 2021 zwar von 16.500 auf gut 21.200. Dies reicht aber – bei einer Abbruchquote von ca. 30 % - bei Weitem nicht aus, um die jährlich etwa 19.000 Abgänge in die Rente auszugleichen. Hinzu kommt, dass der Aufwärtstrend bei der Ausbildung 2022 zum Erliegen kam, die Zahl der begonnenen Ausbildungsverhältnisse ist um 6,8 % auf 19.800 gesunken.

Um die Zahl ihrer Beschäftigten zu erhöhen, haben die Firmen in den vergangenen Jahren verstärkt auf den europäischen Bauar­beitsmarkt zurückgegriffen. Drei Viertel des Beschäftigungsaufbaus im Bauhauptgewerbe seit 2009 sind auf die Besetzung der Stellen mit ausländischen Beschäftigten zurückzuführen. Deren Anteil an allen sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten im Bauhauptgewerbe stieg von 2009 bis 2022 von 7,8 % auf 22,8 %. Hinzu kommen noch temporär nach Deutschland entsandte Arbeitskräfte ausländischer Baufirmen. Deren Zahl hat sich seit 2009 bis 2022 auf 83.000 mehr als verdoppelt.

Wegen der negativen Konjunkturprognose gehen wir davon aus, dass das Bauhauptgewerbe im laufenden Jahr die Zahl der Beschäftigten nicht mehr weiter aufstocken, sondern stabil bei 927.000 halten wird. Angesichts der in den kommenden Jahren vor uns liegenden großen Bauaufgaben gehen viele Firmen davon aus, dass der konjunkturelle Rückgang sich auf die Jahre 2022 und 2023 beschränken wird, und wir ab dem kommenden Jahr wieder in eine Wachstumsphase eintreten werden. Vor dem Hintergrund der vorab skizzierten Entwicklungen bei Auszubildenden und Arbeitslosen werden die Firmen daher so weit wie möglich versuchen, ihre Belegschaften stabil zu halten, um 2024 dann wieder über ausreichend Kapazitäten für ihre Produktion zu verfügen.