...auf den Punkt gebracht

Baukonjunkturelle Lage: Keine Besserung gegenüber 2022 in Sicht

Stimmung

Im Dezember 2022 war die Stimmung im Bauhauptgewerbe weiterhin gespalten. Die aktuelle Geschäftslage wurde per Saldo noch als positiv eingestuft (Wert: plus 4,5). Die Geschäftserwartungen lagen dagegen deutlich im Minus (Wert: minus 45,5).

Baumaterial

Die Versorgungslage hat sich zwischenzeitlich deutlich verbessert. Im Mai 2022 meldeten noch 52 Prozent der Firmen des Bauhauptgewerbes eine Behinderung ihrer Produktion durch Materialknappheit. Bis Dezember ging der Wert auf 20 Prozent zurück. Auch bei den Preisen zeichnet sich eine Entspannung ab. Bei den meisten Baumaterialien wurde der Höhepunkt bei den Erzeugerpreisindizes im Juni 2022 erreicht. Bis Dezember gingen die meisten Preise – teilweise deutlich – zurück. Für 2023 rechnen wir mit einer weiteren Verbesserung bei der Versorgungslage und mit rückläufigen Materialpreisen gegenüber 2022.

Behinderungen der Bauproduktion

Der Anteil der Firmen, die eine Behinderung ihrer Produktion durch Auftragsmangel melden, hat sich 2022 von Januar (15 Prozent) bis Dezember (23 Prozent) deutlich erhöht. Noch stärker war der Anstieg bei den Stornierungen. Hier meldeten im Januar 3 Prozent eine Behinderung ihrer Produktion, im Dezember 12 Prozent. Allerdings gab im Dezember aber immer noch jede dritte Firma an, durch Arbeitskräftemangel behindert zu werden. Auftragsmangel und Stornierungen werden der Branche 2023 daher zu schaffen machen.

Baugenehmigungen

Die Baugenehmigungen für neue Bauten stiegen von Januar bis November nominal um 2,3 Prozent. Angesichts der Baupreissteigerungen ist dies ein Rückgang in der Größenordnung von 14 Prozent.

Auftragseingang und -bestand

Der reale Auftragseingang im Bauhauptgewerbe stieg im ersten Quartal 2022 noch um 4,1 Prozent. Dann kamen die Auswirkungen des Krieges in der Ukraine. Von Januar bis November war ein realer Rückgang von 8,3 Prozent zu verzeichnen. Der Auftragsbestand lag Ende September mit 71 Mrd. Euro auf einem Rekordwert zu diesem Zeitpunkt, der durch die Baupreisentwicklung überzeichnet war. Die Reichweite der Auftragsbestände lag im Dezember mit (saisonbereinigt) 4,4 Monaten noch auf einem hohen Niveau.

Die BAUINDUSTRIE erwartet für 2023 einen realen Umsatzrückgang im Bauhauptgewerbe von 6 Prozent. Die Zahl der jahresdurchschnittlich Beschäftigten im Bauhauptgewerbe wird bei etwa 920.000 stagnieren.

Wohnungsbau

Zwar hat die neue Bundesregierung das Ziel ausgerufen, jährlich 400.000 neue Wohnungen an den Markt zu bringen. Das politische Handeln war zumindest im abgelaufenen Jahr allerdings nicht unterstützend tätig. Zuerst wurde die Neubauförderung für energieeffiziente Wohnungen Ende Januar abrupt beendet, eine weitere Milliarde Euro, die aufgrund der Proteste zur Verfügung gestellt wurde, war dann innerhalb von fünf Stunden vergriffen.

Zumindest teilweise scheint man aus den Fehlern zu lernen, zum Januar 2023 ging die Verantwortung für die finanzielle Förderung von Neubauten komplett an das Bauministerium von Frau Geywitz. Dies hat allerdings zur Folge, dass die geplante Neubauförderung erst im März 2023 an den Start geht, zudem ist das Förderniveau für das Gesamtjahr mit lediglich 1,1 Mrd. Euro vollkommen unzureichend.

Die Regierung scheint zumindest zwischenzeitlich klar geworden zu sein, dass eine weitere Anhebung der energetischen Standards zum 1. Januar 2023 (nun verpflichtend Effizienzhaus 55) bei gleichzeitig deutlicher Kürzung der Neubauförderung nicht zum Ziel führen wird. Daher gilt ab dem 1. Januar 2023 eine lineare AfA von 3 %. Gleichzeitig gibt es eine Sonder-AfA für Wohngebäude, die den Gebäudestandard Effizienzhaus 40 einhalten. Innerhalb von vier Jahren können jeweils 5 % der Herstellungskosten für neu geschaffene Mietwohnungen steuerlich abgesetzt werden.

Die Förderung der dringend notwendigen energetischen Sanierung im Bestand der Wohnge­bäude wird im neuen Jahr auf hohem Niveau weitergeführt. Neu dabei ist ein Bonus für die serielle Sanierung in Höhe von 15 %. Diesen gibt es für die energetische Sanierung unter Verwendung von vorgefertigten Fassaden- bzw. Dachelementen sowie deren Montage an bestehende Gebäude.

Bei den Baugenehmigungen verzeichneten wir im Vorjahr von Januar bis November einen zweistelligen Absturz bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Im Mehrfamilienhausbau gab es – basierend auf dem starken ersten Quartal – noch ein minimales Plus von 1 %. Insgesamt war über alle Wohnungstypen hinweg im Jahresverlauf eine deutliche negative Tendenz zu verzeichnen. Insgesamt lag der Genehmigungsrückgang im Wohnungsneubau für die ersten elf Monate bei 6 %.

Ein Problem, welches sich 2023 verstärkt auswirken wird, ist die Zinsentwicklung auf dem Kapitalmarkt. In den vergangenen 10 Jahren waren die rekordniedrigen Zinssätze für Hypothekarkredite ein wesentlicher Treiber im Wohnungsneubau, weil die Refinanzierung günstig war. Nach Berechnungen der Bundesbank stieg der Zinssatz für Hypothekarkredite mit mehr als 10 Jahren Laufzeit im Neugeschäft von Januar bis November von 1,4 % auf 3,8 %. Dies beeinträchtigt zum einen die Renditeerwartungen im Mietwohnungsbau, gleichzeitig stellt es potenzielle Eigenheimbauer vor Finanzierungsprobleme. Im November 2022 lag das Neugeschäftsvolumen der Wohnungsbaukredite an private Haushalte bei 13,6 Mrd. Euro, dies waren 45 % weniger als im Januar 2022.

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen meldete, dass sich mehr als die Hälfte seiner Unternehmen gezwungen sieht, ihre aktuellen Bauprojekte zu verschieben. Fast ein Viertel der Unternehmen musste ihre Neubaupläne komplett streichen. Gerade der Geschosswohnungsbau, der in den vergangenen zehn Jahren der Treiber der wohnungsbaukonjunkturellen Entwicklung war, wird hier stark in Mitleidenschaft gezogen.

2022 lag nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes der Preisindex für den Neubau von Wohngebäuden ein Viertel über dem Wert von 2020. Dies erweist sich als Bremsfaktor. Für das neue Jahr geht die BAUINDUSTRIE von einem deutlich rückläufigen Preisauftrieb aus. Auch wegen des statistischen Basiseffektes dürften die Preise im Wohnungsneubau gegenüber dem Vorjahr um etwa 6 bis 7 % zunehmen.

Die Probleme im Wohnungsneubau im Bauhauptgewerbe dürften nur im geringen Umfang von den Sanierungsmaßnahmen aufgefangen werden. Diese entfallen zu einem erheblichen Umfang auf Tätigkeiten, die nicht vom Bauhauptgewerbe ausgeführt werden. Wegen des stabilen Fördervolumens bei der energetischen Sanierung, den hohen und vermutlich weiter steigenden Energiepreisen sowie der Versorgungsängste beim Bezug von Energie dürften die Sanierungsmaßnahmen im neuen Jahr stabil bleiben oder sogar weiter zulegen.

Sowohl im Neubau als auch bei der Sanierung von Wohngebäuden werden ohne den Rückgriff auf serielle Produktionsmethoden die wohnungspolitischen Ziele nicht erreicht. Dies gilt auch vor dem Hintergrund der bevorstehenden Fachkräftelücke in der Bauindustrie. Wir müssen daher dringend schneller und produktiver werden. Dies bedingt eine weitere Digitalisierung der Produktionsmethoden sowie der Rückgriff auf serielles Arbeiten.

Das Bauhauptgewerbe, dass sich vor allem auf den Wohnungsneubau konzentriert, muss hier einen erneuten Einbruch hinnehmen. Wir erwarten, dass die realen Umsätze in dieser Sparte 2023 gegenüber dem Vorjahr um etwa 9 % zurückgehen werden. Im vergangenen Jahr dürften etwa 275.000 Wohnungen fertiggestellt worden sein. Für das neue Jahr ist ein Rückgang auf 250.000 Einheiten zu erwarten.

Wirtschaftsbau

Zum Jahreswechsel 2022/2023 gingen die Wirtschaftsforschungsinstitute für das neue Jahr von einer Stagnation des realen Bruttoinlandproduktes aus, die befürchtete Rezession dürfte damit ausbleiben. Zu 90 % gefüllte deutsche Gasspeicher zum Jahreswechsel sowie deutlich rückläufige Energiepreise – vor allem bei Erdgas – haben die Stimmung aufgehellt.

Im Wirtschaftshochbau ist im wichtigen Segment der Handels- und Lagergebäude für das neue Jahr ein Zuwachs zu erwarten. Von Januar bis November 2022 legten die Baugenehmigungen im Neubau (veranschlagte Baukosten) um knapp ein Viertel zu, auch bei deutlich steigenden Baukosten verbleibt damit ein starkes reales Plus. Der anhaltende - und durch die Corona-Pandemie noch verstärkte - Trend zum Einkauf im Internet geht einerseits zu Lasten des stationären Handels, erfordert aber andererseits weitere neue Logistik- und Umschlagflächen.

Überraschenderweise haben in den ersten 11 Monaten des Vorjahres die nominalen Geneh­migungen für Fabrik- und Werkstattgebäude um 10 % zugelegt. Angesichts der deutlichen konjunkturellen Abschwächung im Jahresverlauf und der negativen Erwartungen für 2023, der Probleme bei den weltweiten Lieferketten und bei der Materialversorgung für die Produktion ist die Entwicklung nicht so negativ, wie noch vor einem halben Jahr erwartet wurde. Wie die Produktion im laufenden Jahr tatsächlich verlaufen wird, dürfte maßgeblich davon abhängen, ob es zur erwarteten gesamtwirtschaftlichen Stabilisierung kommt und die positiven wirtschaftlichen Aussichten für das Jahr 2024 über das Jahr bestehen bleiben.

Schlechter sieht es bei den Büro- und Verwaltungsgebäuden aus, wo die Genehmigungen seit dem August 2022 regelrecht abgestürzt sind. Anscheinend machen sich bei Büros steigende Zinsen und steigende Leerstände (Quote aktuell etwa 5,2 %) negativ bemerkbar. Vor allem „spekulativer“ Neubau ohne eine hohe Vermietungsquote vor Baubeginn wird unterbleiben.

Für einen „gedämpften“ Abschwung im Wirtschaftsbau spricht auch die Tatsache, dass die Zinsabhängigkeit der gewerblichen Investitionen deutlich geringer ist als im Wohnungsbau. Zudem haben sich die Gewinne der Unternehmen im vergangenen Jahr robust entwickelt, und die Kapazitätsauslastung im Verarbeitenden Gewerbe lag auch im letzten Quartal 2022 noch auf einem hohen Niveau. Von einigen Branchen dürften daher im laufenden Jahr auch kapazitätserweiternde Bauinvestitionen zu erwarten sein.

Mit Abstand größter Investor im Wirtschaftstiefbau ist die Deutsche Bahn AG. Für diese stellte der Bund im vergangenen Jahr 9,4 Milliarden Euro für Investitionen in Neubau und Instandhaltung des Schienennetzes zur Verfügung. Nach Auslaufen der Corona-Sondermittel der Jahre 2020 bis 2022 für das Bestandsnetz, sollen es im laufenden Jahr nur noch 8,9 Milliarden Euro sein. Diese Zahlen werden durch die erwarteten Baupreissteigerungen noch entwertet. Ob die DB AG dies durch eigen finanzierte Investitionen auffangen wird, bleibt abzuwarten.

Der Auftragseingang im Wirtschaftstiefbau, der von Januar bis Oktober 2022 real um etwa 4 % über dem Vorjahresniveau gelegen hat, dürfte auch auf geplante Investitionen der Ver- und Entsorger zurückzuführen sein. Diese werden in der Regel über Gebühreneinnahmen finanziert und haben damit ein solides Fundament. Angesichts der aktuellen Probleme bei der Versorgung von Wirtschaft und Verbrauchern mit Energie dürften im neuen Jahr auch zusätzlichen Investitionen in regenerative Energien sowie den Netzausbau durchgeführt werden.

Insgesamt dürften die Umsätze des Bauhauptgewerbes im Wirtschaftsbau im laufenden Jahr um real 4 % zurückgehen, wobei der Wirtschaftstiefbau noch stabilisierend wirkt.

Öffentlicher Bau

Der öffentliche Bau wird 2023 weiterhin unter dem Problem leiden, dass die nominalen Baubudgets nicht mit den Baupreissteigerungen Schritt halten. Die Forderung, die Investitionsansätze in wichtigen Bereichen, zum Beispiel in der Verkehrsinfrastruktur, zu indexieren, ist bislang immer abgelehnt worden. Selbst nominale Steigerungsraten „auf dem Papier“ können dann dazu führen, dass real weniger gebaut wird.

Die Steuereinnahmen von Bund, Ländern und Gemeinden sollen im laufenden Jahr mit annä­hernd 900 Mrd. Euro das Vorjahresergebnis um 6 % übertreffen. Dieses Wachstum trifft zwar auf der Ausgabenseite auf inflationsbedingt höhere Ausgaben, dennoch ist die Haushaltslage nicht so schlecht, wie manche Erklärungen - vor allem von kommunaler Seite - klingen.

Die Bautätigkeit des Bundes konzentriert sich vornehmlich auf den Tiefbau. Werden die Inves­titionszuschüsse an die Deutsche Bahn AG herausgerechnet (deren Investitionen dem Wirtschaftsbau zugerechnet werden), stellt der Bund im laufenden Jahr für Investitionen in die Bundesfernstraßen, die Bundeswasserstraßen und den kombinierten Verkehr mit 9,8 Milliarden Euro nominal etwa 2 % weniger zur Verfügung als 2022.

Besonders problematisch ist die Entwicklung bei den Bundesfernstraßen, wo nur 80 Millionen Euro mehr zur Verfügung stehen als vor einem Jahr. Der fortschreitende Qualitätsverlust bei den Fahrbahnen, besonders aber bei den Brücken im Netz der Bundesfernstraßen, lässt sich mit dieser unzureichenden Finanzausstattung nicht stoppen.

Etwas besser sieht es bei den Kommunen aus, die nach einer Prognose der drei kommunalen Spitzenverbände im laufenden Jahr ihre Investitionen in Baumaßnahmen nominal um etwa 3,5 % ausweiten wollen. Real bedeutet dieses zwar immer noch einen Rückgang in einer Größenordnung von etwa 2,5 %, die Entwicklung ist damit aber deutlich stabiler als auf Ebene des Bundes.

Allerding bleibt auch hier zu konstatieren, dass die Mittel nicht reichen werden. Die letzte Umfrage des Deutschen Instituts für Urbanistik im Rahmen des KfW-Kommunalpanels hat ergeben, dass die deutschen Kommunen über die Jahre einen Investitionsstau in Höhe von 159 Milliarden Euro angehäuft haben, mit den größten Problemen in den Bereichen Schulen sowie Verkehrsinfrastruktur.

Nur jede vierte Kommune gibt an, dass ihre Finanzsituation gut oder sehr gut ist, jede zweite weist dagegen eine nur ausreichende oder sogar mangelhafte Finanzsituation auf. Zudem erwarten zwei von drei Kommunen für die kommenden fünf Jahre eine negative Entwicklung ihrer Finanzsituation. Da ist nicht verwunderlich, dass nur jede zweite Kommune in den vergangenen fünf Jahren die Unterhaltung ihrer Infrastruktur vollständig oder weitgehend gewährleisten konnte. Die KfW zieht daraus den Schluss: „Es bleibt für die Kommunen daher auf absehbare Zeit schwierig, die aufgelaufenen Investitionsrückstände abzubauen“.

Nach einigen Jahren der Haushaltsüberschüsse ist spätestens seit dem Corona-Jahr 2020 die finanzielle Kehrtwende im öffentlichen Bereich eingetreten. Bund, Länder und Gemeinden müssen zur Finanzierung ihrer Ausgaben wieder in erheblichem Umfang Kredite am Kapital­markt aufnehmen. Als Problem für die öffentliche Investitionstätigkeit dürfte sich daher die Zinswende erweisen. Sowohl die Renditen für neu emittierte Anleihen der öffentlichen Hand als auch die Umlaufsrendite für öffentliche Wertpapiere sind seit ihrem Tiefstand im August 2022 bis zum Jahresende um rund 3 Prozentpunkte gestiegen.

Trotz unabweisbarer Investitionsbedürfnisse in nahezu allen Baubereichen und auf allen Gebietskörperschaftsebenen ist im öffentlichen Bau im laufenden Jahr mit einem Rückgang des realen Umsatzes von 5 % zu rechnen.

Konjunkturprognose für das Bauhauptgewerbe 2023

Für den Wohnungsbau 2023 erwarten wir - trotz der leichten Wachstumstendenzen bei Sanie­rungsmaßnahmen im Wohnungsbestand - einen realen Umsatzrückgang von 9 %. Dies ist vor allem der Tatsache geschuldet, dass sich das Bauhauptgewerbe vorwiegend auf den Wohnungsneubau stützt, und Sanierungsmaßnahmen erst langsam an Bedeutung zunehmen.

Etwas optimistischer sind wir für den Wirtschaftsbau. Die Erfahrungen aus dem Corona-Jahr 2020 haben gezeigt, dass die deutsche gewerbliche Wirtschaft eine erstaunliche Krisenfestigkeit aufweist und mit einem großen Investitionseinbruch 2023 nicht zu rechnen ist. Wir gehen aus heutiger Sicht davon aus, dass die baugewerblichen Umsätze in dieser Sparte im neuen Jahr real um 4% zurückgehen werden.

Etwas stärker wird der Rückgang im öffentlichen Bau sein, wo wir mit einem realen Umsatz­rückgang von 5 % rechnen. Während wir bei den Kommunen nur von einem geringeren realen Umsatzminus ausgehen, erwarten wir, dass vor allem auf Bundesebene die Prioritäten nicht zu Gunsten der Bauinvestitionen gesetzt werden.

Alles in allem bedeutet dies für das deutsche Bauhauptgewerbe im Jahr 2023 einen realen Umsatzrückgang von 6 %. Bei einer Preisentwicklung in gleicher Höhe bedeutet dies für die nominalen Umsätze eine Stagnation auf dem Vorjahresniveau von 160 Mrd. Euro.

Beschäftigung im Bauhauptgewerbe

Trotz der schwachen Konjunktur haben die Unternehmen des Bauhauptgewerbes im vergan­genen Jahr die Zahl ihrer Beschäftigten (im Jahresdurchschnitt) nochmals um knapp 1 % auf 920.000 erhöht. Gegenüber dem zwischenzeitlichen Tiefpunkt im Jahr 2009 ist dies ein Beschäftigungsplus von 30 %, das deutsche Bauhauptgewerbe hat damit zur äußerst posi­tiven Entwicklung auf dem deutschen Arbeitsmarkt beigetragen.

Durch diese Entwicklung ist der Bauarbeitsmarkt im Inland allerdings nahezu leergefegt. Im vergangenen Jahr lag die Zahl der offenen Stellen für Facharbeiter mit bauhauptgewerblichen Berufen mit 17.400 deutlich über der Zahl der Arbeitslosen mit 15.300. Noch problematischer ist die Lage bei den Bauingenieuren, wo 2022 auf einen Arbeitslosen drei offene Stellen kamen. Seit 2015 konstatieren wir einen immer deutlicheren Überhang der offenen Stellen.

Auch der Weg über die Ausbildung kann uns nicht viel weiterhelfen. Die Zahl der gewerblich Auszubildenden des Baugewerbes im 1. Lehrjahr stieg zwar von 12.000 Ende 2016 auf gut 15.000 Ende 2021. Dies reicht aber - trotz aller Anstrengungen - bei Weitem nicht aus, um die jährlich etwa 19.000 Abgänge in die Rente auszugleichen.

Die Firmen haben daher in den vergangenen Jahren verstärkt auf den europäischen Bauar­beitsmarkt zurückgegriffen. Drei Viertel des Beschäftigungsaufbaus im Bauhauptgewerbe seit 2009 sind auf die Besetzung der Stellen mit ausländischen Beschäftigten zurückzuführen. Deren Anteil an allen sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten im Bauhauptgewerbe stieg im gleichen Zeitraum von 7,7 % auf 21,1 %. Hinzu kommen noch temporär nach Deutschland entsandte Arbeitskräfte ausländischer Baufirmen. Deren Zahl hat sich seit 2009 bis 2021 auf 83.000 mehr als verdoppelt.

Wegen der negativen Konjunkturprognose gehen wir davon aus, dass das Bauhauptgewerbe im laufenden Jahr die Zahl der Beschäftigten nicht mehr weiter aufstocken, sondern stabil bei 920.000 halten wird. Angesichts der in den kommenden Jahren vor uns liegenden großen Bauaufgaben gehen viele Firmen davon aus, dass der konjunkturelle Rückgang sich auf die Jahre 2022 und 2023 beschränken wird, und wir ab dem kommenden Jahr wieder in eine Wachstumsphase eintreten werden. Vor dem Hintergrund der vorab skizzierten Entwicklungen bei Auszubildenden und Arbeitslosen werden die Firmen daher so weit wie möglich versuchen, ihre Belegschaften stabil zu halten, um 2024 dann wieder über ausreichend Kapazitäten für ihre Produktion zu verfügen.