... auf den Punkt gebracht

Bauland: Knapp und teuer

Neubauaktivitäten sind zu großen Teilen an das ausreichende Vorhandensein von Bauland geknüpft. Dessen Verfügbarkeit und Preis bestimmen die Möglichkeit, Bauwerke zu erstellen sowie anteilig den Preis für deren spätere Nutzung (Kauf oder Miete). Dies gilt insbesondere für bereits dicht bebaute Gebiete (Städte), wo das Baulandproblem zudem mit der Einwohnerzahl weiter zunimmt. Nachverdichtungen im bebauten Raum sind Grenzen gesetzt und Aufstockungen von Wohnungen auf bereits bestehende Gebäude sind bislang die Ausnahme.

Die amtliche Statistik der Kaufwerte für Bauland unterscheidet zwischen Rohbauland und baureifem Land. Rohbauland ist eine Fläche, die prinzipiell für eine bauliche Nutzung vorgesehen, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet ist. Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. Dazu gehören Grundstücke oder Grundstücksteile, die von der Gemeinde für die Bebauung vorgesehen sind, bei denen die baurechtlichen Voraussetzungen für die Bebauung vorliegen und deren Erschließungsgrad die sofortige Bebauung gestattet.

Investoren bzw. Bauherren sind in aller Regel am Erwerb von baureifem Land interessiert. Hier kann im Normalfall kurzfristig mit dem Bau begonnen werden, während es bei Rohbauland einige Jahre dauern kann, bis es in baureifes Land umgewandelt wird und zudem die Erschließungsmaßnahmen durchgeführt werden. Daher lag 2020 der Preis je Quadratmeter baureifes Land mit 199 Euro viermal so hoch wie für Rohbauland mit 50 Euro.

Die Nachfrage nach baureifem Land und der damit einhergehende Preis erreichten 2009 – auch wegen der schwachen Aktivität im Wohnungsbau – einen zwischenzeitlichen Tiefpunkt. Je Quadratmeter wurden damals im bundesweiten Durchschnitt aller Gemeinden 122 Euro bezahlt. Bis 2020 stieg der Preis um 63 % auf 199 Euro.

Dabei gab es einen deutlichen Zusammenhang sowohl zwischen der Höhe als auch der Entwicklung des Preises und der Einwohnerzahl. In kleineren Gemeinden bis 2.000 Einwohner konnte 2020 der Quadratmeter baureifes Land noch für 71 Euro erworben werden, in den Großstädten mit 500.000 und mehr Einwohnern lag der Preis mit 1.213 Euro siebzehnmal so hoch. Während in den kleinen Gemeinden der Preis zwischen 2009 und 2020 nur um 40 % zulegte, waren es in den Großstädten 255 %, mithin eine Preissteigerungsrate von 12 % pro Jahr. In der „teuersten“ deutschen Metropole München liegt der Durchschnittspreis bereits seit 2016 bei mehr als 2.000 Euro je Quadratmeter.

Die starken Preissteigerungen – vor allem in den größeren Städten – sind darauf zurückzuführen, dass hier eine stark steigende Baulandnachfrage auf ein noch knapperes Angebot trifft. Dies drückt sich auch in den verkauften Flächen aus. Zwar lagen diese für baureifes Land in allen Gemeinden 2020 mit 79 Mio. Quadratmetern deutlich über dem Wert von 2009 (44 Mio.) aber auch deutlich unter dem Niveau des Jahres 2018 (86 Mio.).

Noch problematischer ist die Lage in den Städten mit 500.000 und mehr Einwohnern. Hier wurde 2020 mit 3,6 Mio. Quadratmetern der geringste Flächenumsatz der vergangenen 10 Jahre erzielt, der zwischenzeitliche Höchstwert des Jahres 2013 wurde trotz des unabweisbaren Bedarfs um 43 % unterschritten.

Die Spitze des „Preisgebirges“ bilden die sieben „A-Städte“. Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sind nicht nur die sieben einwohnerstärksten Städte in Deutschland, sondern auch die sogenannten „Immobilienhochburgen“ mit den größten Flächen in Bürogebäuden. Investoren und Projektentwickler in diesen Kommunen, die den dort dringend nötigen Wohnungsbau voranbringen wollen, treffen also auf die (auch preisliche) Konkurrenz der Investoren für den Bau von Bürogebäuden. Diese Konstellation sorgt zusammen mit dem immer knapper werdenden Bauland für noch höhere Preise.

2009 lag in diesen sieben Städten der Preis je Quadratmeter baureifes Land bei 409 Euro, 2019 waren es bereits 1.486 Euro (Werte für 2020 liegen noch nicht vor). Die Steigerungsrate betrug somit 363 % oder 14 % pro Jahr. Dies sorgte dafür, dass in einigen Kommunen der Anteil des Baulandes an den gesamten Investitionskosten im Wohnungsbau bereits mehr als die Hälfte ausmacht. Auch in den Immobilienhochburgen geht das Angebot an baureifem Land seit 2011 stetig zurück. Wurden vor neun Jahren noch 4,5 Mio. Quadratmeter veräußert, waren es 2019 nur noch 2,6 Mio.

Solange die Kommunen nicht in ausreichender Menge neues Bauland schaffen, wird dieser Trend weitergehen. Zudem werden vermutlich einkommensschwächere Haushalte in das Umland verdrängt.