Brancheninfo Bau

Bauland: Knapp und teuer

Steffen / 18.08.2025

Neubauaktivitäten sind zu großen Teilen an das ausreichende Vorhandensein von Bauland geknüpft. Dessen Verfügbarkeit und Preis bestimmen die Möglichkeit, Bauwerke zu erstellen sowie anteilig den Preis für deren spätere Nutzung (Kauf oder Miete). Dies gilt insbesondere für bereits dicht bebaute Gebiete (Städte), wo das Baulandproblem zudem mit der Einwohnerzahl weiter zunimmt, weil zumeist nicht mehr ausreichend Bauland zur Verfügung steht, bzw. von den Kommunen ausgewiesen wird. Nachverdichtungen im bebauten Raum sind - auch wegen mangelnder Akzeptanz der Bevölkerung - Grenzen gesetzt und Aufstockungen von Wohnungen auf bereits bestehende Gebäude sind weiterhin die Ausnahme. 

Die amtliche Statistik der Kaufwerte für Bauland unterscheidet zwischen Rohbauland und baureifem Land. 

  • Rohbauland ist eine Fläche, die prinzipiell für eine bauliche Nutzung vorgesehen, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet ist.
  • Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. Dazu gehören Grundstücke oder Grundstücksteile, die von der Gemeinde für die Bebauung vorgesehen sind, bei denen die baurechtlichen Voraussetzungen für die Bebauung vorliegen und deren Erschließungsgrad die sofortige Bebauung gestattet.

Investoren bzw. potenzielle Bauherren sind in aller Regel am Erwerb von baureifem Land interessiert. Hier kann im Normalfall - nach Erteilung einer Baugenehmigung - kurzfristig mit dem Bau begonnen werden, während es beim Erwerb von Rohbauland noch einige Jahre dauern kann, bis es in baureifes Land umgewandelt wird und zudem die Erschließungsmaßnahmen durchgeführt werden (können).

Die Nachfrage nach baureifem Land und der damit einhergehende Preis erreichten 2009 - auch wegen der jahrelangen schwachen Aktivität im Wohnungsbau - einen zwischenzeitlichen Tiefpunkt. Je Quadratmeter wurden damals im bundesweiten Durchschnitt aller Gemeindegrößenklassen 122 Euro bezahlt. Bis 2022 stieg der Preis um 93 % auf 236 Euro. 2023 war der Preis zum ersten Mal seit 9 Jahren rückläufig, legte aber 2024 wieder zu und erreichte mit 250 Euro einen neuen Höchststand. Der Rückgang 2023 war vorrangig auf deutlich rückläufige Preise in Städten mit 500.000 und mehr Einwohnern zurückzuführen, während die Zunahme 2024 in allen Einwohnergrößenklassen zu beobachten war. 

Sowohl zwischen der Höhe als auch der Entwicklung des Preises und der Einwohnerzahl gibt es einen deutlichen Zusammenhang. In kleineren Gemeinden mit bis 2.000 Einwohnern konnte 2024 der Quadratmeter baureifes Land noch für 100 Euro erworben werden, in den Großstädten mit 500.000 und mehr Einwohnern lag der Preis mit 1.108 Euro elfmal so hoch. Während sich in den kleineren Gemeinden der Preis zwischen 2009 und 2024 verdoppelte, lag die Zunahme in den Großstädten bei 225 %. In der „teuersten“ deutschen Metropole München liegt der Durchschnittspreis seit 2016 bei mehr als 2.000 Euro je Quadratmeter, 2024 waren es sogar 2.135 Euro.

Die starken Preissteigerungen der vergangenen Jahre - vor allem in den größeren Städten - waren darauf zurückzuführen, dass hier eine stark steigende Baulandnachfrage auf ein noch knapperes Angebot trifft. Dies drückt sich auch in den verkauften Flächen aus. 2024 lagen diese für baureifes Land in allen Gemeinden mit 28,8 Mio. Quadratmetern um 60 % unter dem Höchstwert von 2012.

Noch problematischer ist die Lage in den Städten mit 500.000 und mehr Einwohnern. Hier wurde 2024 mit 1,5 Mio. Quadratmetern (und einer leichten Zunahme gegenüber 2023) ein viel zu niedriger Flächenumsatz erzielt, der Höchstwert des Jahres 2013 wurde trotz des unabweisbaren Bedarfs um 76 % unterschritten. 

Kaufpreis im Jahr 2023 gesunken

Die Spitze des „Preisgebirges“ bilden die sieben „A-Städte“. Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sind nicht nur die einwohnerstärksten Städte Deutschlands, sondern auch die „Immobilienhochburgen“ mit den größten Flächen in Bürogebäuden. Investoren und Projektentwickler in diesen Kommunen, die den dort dringend nötigen Wohnungsbau voranbringen wollen, treffen also auf die (auch preisliche) Konkurrenz der Investoren für den Bau von Bürogebäuden.

Diese Konstellation sorgt zusammen mit dem immer knapper werdenden Bauland für noch höhere Preise. In einigen Kommunen macht der Anteil des Baulandes an den gesamten Investitionskosten im Wohnungsbau bereits mehr als die Hälfte aus. Wurden 2011 in den A-Städten noch 5,850 Mio. Quadratmeter gesamtes Bauland verkauft, waren es 2024 mit 1,633 Mio. nur noch gut ein Viertel. Solange die Kommunen nicht in ausreichender Menge neues Bauland schaffen, wird dieser Trend weiter anhalten. Zudem werden Haushalte in das Umland verdrängt. Dies zeigt sich daran, dass auch in den kleineren Gemeinden die Baulandpreise in den vergangenen Jahren deutlich zugelegt haben. 

Siehe auch:
Brancheninfo Bau: „Wohnungsbau: Konjunktur, Struktur und Bestimmungsgründe“