Brancheninfo Bau

Bauland: Knapp und teuer

 

05.11.2024

 

Neubauaktivitäten sind zu großen Teilen an das ausreichende Vorhandensein von Bauland geknüpft. Dessen Verfügbarkeit und Preis bestimmen die Möglichkeit, Bauwerke zu erstellen sowie anteilig den Preis für deren spätere Nutzung (Kauf oder Miete). Dies gilt insbesondere für bereits dicht bebaute Gebiete (Städte), wo das Baulandproblem zudem mit der Einwohnerzahl weiter zunimmt. Nachverdichtungen im bebauten Raum sind Grenzen gesetzt und Aufstockungen von Wohnungen auf bereits bestehende Gebäude sind weiterhin die Ausnahme.

Die amtliche Statistik der Kaufwerte für Bauland unterscheidet zwischen Rohbauland und baureifem Land.

  • Rohbauland ist eine Fläche, die prinzipiell für eine bauliche Nutzung vorgesehen, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet ist.
  • Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. Dazu gehören Grundstücke oder Grundstücksteile, die von der Gemeinde für die Bebauung vorgesehen sind, bei denen die baurechtlichen Voraussetzungen für die Bebauung vorliegen und deren Erschließungsgrad die sofortige Bebauung gestattet.

Investoren bzw. Bauherren sind in aller Regel am Erwerb von baureifem Land interessiert. Hier kann im Normalfall - nach Erteilung einer Baugenehmigung - kurzfristig mit dem Bau begonnen werden, während es beim Erwerb von Rohbauland noch einige Jahre dauern kann, bis es in baureifes Land umgewandelt wird und zudem die Erschließungsmaßnahmen durchgeführt werden.

Die Nachfrage nach baureifem Land und der damit einhergehende Preis erreichten 2009 - auch wegen der jahrelangen schwachen Aktivität im Wohnungsbau - einen zwischenzeitlichen Tiefpunkt. Je Quadratmeter wurden damals im bundesweiten Durchschnitt aller Gemeindegrößenklassen 122 Euro bezahlt. Bis 2022 stieg der Preis um 93 % auf 236 Euro. 2023 war der Preis zum ersten Mal seit 9 Jahren rückläufig und sank deutlich auf 218 Euro je Quadratmeter. Dieser Rückgang ist vorrangig auf rückläufige Preise in Städten mit 500.000 und mehr Einwohnern zurückzuführen.

Sowohl zwischen der Höhe als auch der Entwicklung des Preises und der Einwohnerzahl gibt es einen deutlichen Zusammenhang. In kleineren Gemeinden mit bis 2.000 Einwohnern konnte 2023 der Quadratmeter baureifes Land noch für 92 Euro erworben werden, in den Großstädten mit 500.000 und mehr Einwohnern lag der Preis mit 1.029 Euro mehr als elfmal so hoch. Während in den kleineren Gemeinden der Preis zwischen 2009 und 2023 um bis zu 96 % zulegte, waren es in den Großstädten 320 %.

In der „teuersten“ deutschen Metropole München liegt der Durchschnittspreis seit 2016 bei mehr als 2.000 Euro je Quadratmeter, 2023 waren es nahezu 2.900 Euro.

Die starken Preissteigerungen der vergangenen Jahre - vor allem in den größeren Städten - waren darauf zurückzuführen, dass hier eine stark steigende Baulandnachfrage auf ein noch knapperes Angebot trifft. Dies drückt sich auch in den verkauften Flächen aus. 2023 lagen diese für baureifes Land in allen Gemeinden mit 27 Mio. Quadratmetern um 64 % unter dem Höchstwert von 2012.

Noch problematischer ist die Lage in den Städten mit 500.000 und mehr Einwohnern. Hier wurde 2023 mit knapp 1,1 Mio. Quadratmetern der mit Abstand geringste Flächenumsatz der vergangenen 15 Jahre erzielt, der Höchstwert des Jahres 2013 wurde trotz des unabweisbaren Bedarfs um 83 % unterschritten.

Kaufpreis im Jahr 2023 gesunken
Wohnbauland in den Großstädten

Die Spitze des „Preisgebirges“ bilden die sieben „A-Städte“. Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sind nicht nur die einwohnerstärksten Städte in Deutschland, sondern auch die „Immobilienhochburgen“ mit den größten Flächen in Bürogebäuden. Investoren und Projektentwickler in diesen Kommunen, die den dort dringend nötigen Wohnungsbau voranbringen wollen, treffen also auf die (auch preisliche) Konkurrenz der Investoren für den Bau von Bürogebäuden.

Diese Konstellation sorgt zusammen mit dem immer knapper werdenden Bauland für noch höhere Preise. In einigen Kommunen macht der Anteil des Baulandes an den gesamten Investitionskosten im Wohnungsbau bereits mehr als die Hälfte aus. Wurden 2011 in den A-Städten noch 5,850 Mio. Quadratmeter gesamtes Bauland verkauft, waren es 2023 mit 1,169 Millionen nur noch ein Fünftel. Solange die Kommunen nicht in ausreichender Menge neues Bauland schaffen, wird dieser Trend weitergehen. Zudem werden Haushalte in das Umland verdrängt. Dies zeigt sich daran, dass auch in den kleineren Gemeinden die Baulandpreise in den vergangenen Jahren deutlich zugelegt haben.

Siehe auch:
Brancheninfo Bau: „Wohnungsbau: Konjunktur, Struktur und Bestimmungsgründe“