Bei dieser Einordnung darf nicht übersehen werden, dass die Preise für den Neubau von Wohngebäuden in den Jahren der Baukrise von 1995 bis 2004 trotz steigender Kosten bei Löhnen und Material lediglich stagnierten, um dann bis 2015 mit 2 % pro Jahr nur moderat zu steigen. Der seitdem erfolgte Preisauftrieb stellte – zumindest bis 2020 – daher auch einen Nachholeffekt der Firmen dar, die die Risiken des Baugeschäftes nun wieder angemessen bepreisen konnten.

Baumaterialpreise

Die starke Zunahme in den Jahren von 2021 bis 2023 ist insbesondere auf den überaus deutlichen Anstieg der Preise für viele Baumaterialien zurückzuführen. So hat sich der Erzeugerpreisindex für Baumaterialien in der Spitze bei einigen Materialien mehr als verdoppelt. Trotz des zwischenzeitlichen teilweisen Rückgangs lag das Niveau im April 2026 immer noch zwischen 40 % und 60 % über dem Wert vom Januar 2021. Vor allem Material, bei dessen Herstellung viel Energie benötigt wird (z. B. Zement, Metalle, Kunststoffe, Glas), weist immer noch ein hohes Preisniveau auf.

Die geopolitischen Entwicklungen im Nahen Osten haben seit März 2026 einen stark preissteigernden Effekt an den Rohstoffmärkten. Laut Erzeugerpreisindex lag im April 2026 der Preis für Dieselkraftstoff um 80,3 % und der Preis für Bitumen aus Erdöl um 106,1 % über dem Niveau von Januar 2021. Dies belastet die Kostenseite der Bauunternehmen stark, da 41 % des Energieverbrauchs im Baugewerbe auf Diesel entfällt, welcher für Baumaschinen benötigt wird. Auch bei Bitumenschweißbahnen schlägt diese Entwicklung bereits preissteigernd zu Buche.

Bei langlaufenden Verträgen, die vor starken Verteuerungen der Baumaterialien abgeschlossen wurden, ist es nur in Ausnahmefällen möglich, über Nachverhandlungen einen Teil des Preisanstiegs an die Auftraggeber weiterzugeben. Bei Neuverträgen geschieht dies dann nahezu in vollem Umfang.

Personalkosten

Im personalintensiven Wohnungsbau spielt zudem auch die Entwicklung der Löhne eine wichtige Rolle. Der Anteil der Personalkosten an den gesamten Produktionskosten liegt etwa bei der Hälfte. Bis 2025 sind innerhalb von zehn Jahren die Tariflöhne im Bauhauptgewerbe in Westdeutschland um 38 % gestiegen, in den neuen Bundesländern sogar um 48 %. Vor allem der hohe Tarifabschluss des Jahres 2024, als die Stundenlöhne – je nach Lohngruppe – zwischen 6,7 % und 13,2 % erhöht wurden, macht sich hier deutlich bemerkbar. Auch dies geht in die Preise ein.

Zudem hat der letzte Erhöhungsschritt des laufenden Tarifvertrags um 3,9 % im Tarifgebiet West und rund 5,1 % im Tarifgebiet Ost zu erstmals gleichen Euro-Beträgen bei den Stundenlöhnen und Monatsgehältern geführt – auch bei der Ausbildungsvergütung. Die tarifliche Entgeltangleichung zwischen Ost und West wurde zum 1. April 2026 vollzogen. Die nächsten Entgeltverhandlungen sind für das erste Quartal 2027 vorgesehen.

Gesetzliche Vorgaben und Rahmenbedingungen

Eine Untersuchung der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE) zeigt auf, dass die Kostensteigerung im Wohnungsbau auch zu einem erheblichen Teil auf gesetzliche Vorgaben, vor allem in den Bereichen Energieeffizienz sowie Wärmeerzeugung, Barrierefreiheit, Brandschutz und Schallschutz zurückzuführen ist. Die ARGE ermittelt regelmäßig, wie sich die Baukostensteigerung für Wohngebäude, einschließlich des Grundstücks, zusammensetzt.

Grundlage der Berechnung, ist die detaillierte Analyse abgerechneter Wohnungsbauprojekte. In Wachstumsregionen bzw. Ballungsgebieten lagen die Herstellungskosten (d. h. ohne Grundstück und Finanzierung) von Typengebäuden im Bereich der Mehrfamilienhäuser (in deutschen Großstädten) im Jahr 2010 im Median noch bei 2.182 Euro je Quadratmeter. Bis zum 1. Quartal 2020 (vor der Corona-Pandemie) sind sie auf 3.028 Euro je Quadratmeter gestiegen und lagen im 4. Quartal 2025 bereits bei 4.631 Euro. Die Kosten sind somit innerhalb von nur 4 Jahren um 53 % gestiegen.

Etwa ein Viertel der Steigerung seit 2000 war auf gestiegene Vorgaben und Anforderungen von Bund, Ländern und Gemeinden zurückzuführen, nur rund die Hälfte auf die Steigerung von Baupreisen und Nebenkosten. Bei den staatlichen Vorgaben handelt es sich vor allem um die Änderungen gesetzlicher Rahmenbedingungen sowie technischer Bestimmungen und Normen, auf kommunaler Ebene um besondere Auflagen bei Planverfahren und Gebäudeausführung sowie zusätzlichen Abgaben. Der Staat hat also deutlich zu den Baukostensteigerungen in den vergangenen Jahren beigetragen.

Baulandpreise

Etwa 20 % des Anstiegs der Gestehungskosten wurden durch gestiegene Baulandpreise verursacht. Diese werden laut ARGE maßgeblich durch die Baulandpolitik der Kommunen beeinflusst. Von 2000 bis 2022 hat sich der durchschnittliche Kaufpreis für den Quadratmeter baureifes Land in Deutschland mehr als verdreifacht, bei den Gemeinden mit 500.000 und mehr Einwohnern lag der Anstieg bei 245 %. 2022 kostete hier der Quadratmeter baureifes Land im Durchschnitt 1.614 Euro. Auf derart teuren Flächen werden in der Regel keine kostengünstigen Wohnungen errichtet, entsprechend aufwändig (auch hinsichtlich der Bauqualität und der damit verbundenen Kosten) fallen die Baumaßnahmen aus. Allerdings sind die Preise 2023 deutlich zurückgegangen und 2024 wieder auf 1.108 Euro gestiegen. Hier zeigt sich die aktuell schwache Wohnungsbaukonjunktur. Gleichzeitig machen sich aber auch die im Laufe der Jahre deutlich gestiegenen Ansprüche der Eigentümer bzw. Mieter (und folglich auch der Investoren) an die Ausstattung der Häuser und Wohnungen bemerkbar.

Perspektiven

Bezahlbarer Wohnungsbau ist derzeit einer der dringendsten gesellschaftlichen Herausforderungen. Der Einbruch der Baufertigstellungen von rund 306.000 im Jahr 2020 auf nur noch 206.600 in 2025 zeigt, dass der Neubau deutlich hinter dem Bedarf zurückbleibt und die bisher ergriffenen Maßnahmen nicht ausreichen. Es braucht daher einen bundeseinheitlichen, klar strukturierten und rechtssicheren Rahmen für kostengünstiges Bauen. Der Gebäudetyp E kann hierbei ein Baustein sein, um die hohen Anforderungen an Komfort und Ausstattung zu senken, ohne die technischen Sicherheits- und Nachhaltigkeitsstandards oder die Qualität zu beeinträchtigen. Auch eine konsequente Digitalisierung der Bauprozesse, eine technologieoffene Innovationsförderung sowie neue industrielle Baumethoden können zu effizienterem Bauen beitragen.

Siehe auch:
Brancheninfo Bau: „Preisentwicklung im Bau(haupt-)gewerbe“

Brancheninfo Bau: „Die aufgrund des Iran-Kriegs gestiegenen Ölpreise haben zu starken Preissteigerungen bei Dieselkraftstoff und Bitumen geführt.“

Brancheninfo Bau: „Bauland: Knapp und teuer“

Brancheninfo Bau: „Wohnungsbau: Konjunktur, Struktur und Bestimmungsgründe“