Die Zunahme ist auch auf den überaus deutlichen Anstieg der Preise für viele Baumaterialien zurückzuführen. So hat sich der Erzeugerpreisindex für Bauprodukte in der Spitze bei einigen Materialien zwischenzeitlich mehr als verdoppelt. Trotz des teilweisen Rückgangs im Jahresverlauf 2023 und 2024 lag das Niveau im Mai 2024 immer noch zwischen 9 und 70 % über dem Wert des Januar 2021.

Bei langlaufenden Verträgen, die vor der starken Verteuerung der Baumaterialien abgeschlossen wurden, war es nur in Ausnahmefällen möglich, über Nachverhandlungen einen Teil des Preisanstiegs auf die Auftraggeber weiterzuwälzen. Bei Neuverträgen geschah dies dann nahezu in vollem Umfang.

Im personalintensiven Wohnungsbau spielt zudem auch die Entwicklung der Löhne eine wichtige Rolle. Der Anteil der Personalkosten an den gesamten Produktionskosten liegt bei etwa der Hälfte. Bis 2023 sind innerhalb von zehn Jahren die Tariflöhne im Bauhauptgewerbe in Westdeutschland um 27% gestiegen, in den neuen Bundesländern sogar um 35 %. Auch dies geht in die Preise ein.

Dieser Effekt schlägt allerdings bei weitem nicht so stark zu Buche, wie das Problem mit den Baumaterialien. In der Sondersituation seit 2021 wurden somit die von den Baufirmen verlangten Preise vor allem durch die Entwicklungen bei den Baumaterialpreisen getrieben, die ihrerseits – vor allem 2022 – von den hohen Energiepreisen befeuert werden.

Es darf zudem nicht übersehen werden, dass die Preise für den Neubau von Wohngebäuden in den Jahren der Baukrise von 1995 bis 2004 trotz steigender Kosten bei Löhnen und Material lediglich stagnierten und dann bis 2015 mit 2 % pro Jahr nur moderat zu steigen. Der seitdem erfolgte Preisauftrieb stellte – zumindest bis 2020 - daher auch einen Nachholeffekt der Firmen dar, die die Risiken des Baugeschäftes nun wieder angemessen bepreisen konnten.

Zudem zeigt eine Untersuchung der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen, dass die Kostensteigerung im Wohnungsbau auch zu einem erheblichen Teil auf gesetzliche Vorgaben, vor allem in den Bereichen Brandschutz, Schallschutz, Wärmeerzeugung und Energieeinsparung, zurückzuführen ist. Die ARGE hat ermittelt, wie sich die Baukostensteigerung für Wohngebäude einschließlich Grundstück zusammensetzt.

Grundlage der Berechnung ist die detaillierte Analyse abgerechneter Wohnungsbauprojekte. In Wachstumsregionen bzw. Ballungsgebieten lagen die kompletten Gestehungskosten (Planung, Finanzierung, Genehmigung, Grundstückserwerb, Bau) von Typengebäuden im Bereich der Mehrfamilienhäuser im Jahr 2000 bei 2.209 Euro je Quadratmeter, im 3. Quartal 2022 waren es bereits 3.976 Euro, mithin 1.767 Euro bzw. 80 % mehr.

27 % dieser Steigerung waren auf gestiegene Vorgaben und Anforderungen von Bund, Länder und Gemeinden zurückzuführen, nur die Hälfte auf die Steigerung von Baupreisen und Nebenkosten. Bei den staatlichen Vorgaben handelt es sich vor allem um die Änderungen gesetzlicher Rahmenbedingungen sowie von technischen Bestimmungen und Normen, auf kommunaler Ebene um besondere Auflagen bei Planverfahren und Gebäudeausführung sowie zusätzlichen Abgaben. Mithin hat der Staat deutlich zu den Baukostensteigerungen in den vergangenen 22 Jahren beigetragen.

Etwa 20 % des Anstiegs der Gestehungskosten wurden durch gestiegene Baulandpreise verursacht. Diese werden laut ARGE maßgeblich durch die Baulandpolitik der Kommunen beeinflusst. Von 2000 bis 2022 hat legte der durchschnittliche Kaufwert für den Quadratmeter baureifes Land in Deutschland verdreifacht, bei den Gemeinden mit 500.000 und mehr Einwohnern lag der Anstieg sogar bei 355 %.

2022 kostete hier der Quadratmeter baureifes Land im Durchschnitt 1.611 Euro. Auf derart teuren Flächen werden dann in der Regel keine kostengünstigen Wohnungen errichtet, entsprechend aufwendig (auch hinsichtlich der Bauqualität und der damit verbundenen Kosten) fallen die Baumaßnahmen aus. Gleichzeitig machen sich aber auch die im Laufe der Jahre deutlich gestiegenen Ansprüche der Eigentümer bzw. Mieter (und damit auch der Investoren) an die Ausstattung der Häuser und Wohnungen bemerkbar.

Siehe auch:
Brancheninfo Bau: „Preisentwicklung im Bau(haupt-)gewerbe“

Brancheninfo Bau: „Bauland: Knapp und teuer“

Brancheninfo Bau: „Wohnungsbau: Konjunktur, Struktur und Bestimmungsgründe“