Die Zunahme ist auch auf den überaus deutlichen Anstieg der Preise für viele Baumaterialien zurückzuführen. So hat sich der Erzeugerpreisindex für Baumaterialien in der Spitze bei einigen Materialien mehr als verdoppelt. Trotz des zwischenzeitlichen teilweisen Rückgangs lag das Niveau im Juli 2025 immer noch zwischen 30 % und 60 % über dem Wert vom Januar 2021. Vor allem Material, bei dessen Herstellung viel Energie benötigt wird (z. B. Zement, Metalle, Kunststoffe), weist immer noch ein hohes Preisniveau auf. Bei langlaufenden Verträgen, die vor der starken Verteuerung der Baumaterialien abgeschlossen wurden, war es nur in Ausnahmefällen möglich, über Nachverhandlungen einen Teil des Preisanstiegs an die Auftraggeber weiterzugeben. Bei Neuverträgen geschah dies dann nahezu in vollem Umfang.

Im personalintensiven Wohnungsbau spielt zudem auch die Entwicklung der Löhne eine wichtige Rolle. Der Anteil der Personalkosten an den gesamten Produktionskosten liegt etwa bei der Hälfte. Bis 2025 sind innerhalb von zehn Jahren die Tariflöhne im Bauhauptgewerbe in Westdeutschland um 32 % gestiegen, in den neuen Bundesländern sogar um 41 %. Vor allem der hohe Tarifabschluss des Jahres 2024, als die Stundenlöhne – je nach Lohngruppe – zwischen 6,7 % und 13,2 % erhöht wurden, schlägt hier zu Buche. Auch dies geht in die Preise ein. 

Dieser Effekt wirkt sich allerdings nicht so stark aus, wie die Baumaterialpreissteigerungen. In der Sondersituation seit 2021 wurden somit die von den Baufirmen verlangten Preise vor allem durch die Entwicklungen bei den Baumaterialpreisen getrieben, die ihrerseits – vor allem 2022 – von den hohen Energiepreisen befeuert werden.

Es darf zudem nicht übersehen werden, dass die Preise für den Neubau von Wohngebäuden in den Jahren der Baukrise von 1995 bis 2004 trotz steigender Kosten bei Löhnen und Material lediglich stagnierten, um dann bis 2015 mit 2 % pro Jahr nur moderat zu steigen. Der seitdem erfolgte Preisauftrieb stellte – zumindest bis 2020 – daher auch einen Nachholeffekt der Firmen dar, die die Risiken des Baugeschäftes nun wieder angemessen bepreisen konnten. 

Zudem zeigt eine Untersuchung der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE), dass die Kostensteigerung im Wohnungsbau auch zu einem erheblichen Teil auf gesetzliche Vorgaben, vor allem in den Bereichen Brandschutz, Schallschutz, Wärmeerzeugung und Energieeinsparung, zurückzuführen ist. Die ARGE hat ermittelt, wie sich die Baukostensteigerung für Wohngebäude, einschließlich des Grundstücks, zusammensetzt. 

Grundlage der Berechnung, ist die detaillierte Analyse abgerechneter Wohnungsbauprojekte. In Wachstumsregionen bzw. Ballungsgebieten lagen die kompletten Gestehungskosten (d. h. Planung, Finanzierung, Genehmigung, Grundstückserwerb und Bau) von Typengebäuden im Bereich der Mehrfamilienhäuser im Jahr 2000 im Median bei 2.209 Euro je Quadratmeter, im 4. Quartal 2024 waren es bereits 4.472 Euro. Die Kosten haben sich somit verdoppelt. 

Etwa ein Viertel dieser Steigerung war auf gestiegene Vorgaben und Anforderungen von Bund, Ländern und Gemeinden zurückzuführen, nur rund die Hälfte auf die Steigerung von Baupreisen und Nebenkosten. Bei den staatlichen Vorgaben handelt es sich vor allem um die Änderungen gesetzlicher Rahmenbedingungen sowie technischer Bestimmungen und Normen, auf kommunaler Ebene um besondere Auflagen bei Planverfahren und Gebäudeausführung sowie zusätzlichen Abgaben. Der Staat hat also deutlich zu den Baukostensteigerungen in den vergangenen 24 Jahren beigetragen. 

Etwa 20 % des Anstiegs der Gestehungskosten wurden durch gestiegene Baulandpreise verursacht. Diese werden laut ARGE maßgeblich durch die Baulandpolitik der Kommunen beeinflusst. Von 2000 bis 2022 hat sich der durchschnittliche Kaufpreis für den Quadratmeter baureifes Land in Deutschland mehr als verdreifacht, bei den Gemeinden mit 500.000 und mehr Einwohnern lag der Anstieg bei 245 %. 2022 kostete hier der Quadratmeter baureifes Land im Durchschnitt 1.614 Euro. Auf derart teuren Flächen werden in der Regel keine kostengünstigen Wohnungen errichtet, entsprechend aufwendig (auch hinsichtlich der Bauqualität und der damit verbundenen Kosten) fallen die Baumaßnahmen aus. Allerdings sind die Preise 2023 deutlich zurückgegangen und sind 2024 auf 1.108 Euro gestiegen. Hier zeigt sich die aktuell schwache Wohnungsbaukonjunktur. Gleichzeitig machen sich aber auch die im Laufe der Jahre deutlich gestiegenen Ansprüche der Eigentümer bzw. Mieter (und folglich auch der Investoren) an die Ausstattung der Häuser und Wohnungen bemerkbar. 

Siehe auch:
Brancheninfo Bau: „Preisentwicklung im Bau(haupt-)gewerbe“

Brancheninfo Bau: Trotz leichter Preisberuhigung bei einzelnen Produkten seit Mitte 2022 sind die Preise nach wie vor auf einem hohen Niveau.

Brancheninfo Bau: „Bauland: Knapp und teuer“

Brancheninfo Bau: „Wohnungsbau: Konjunktur, Struktur und Bestimmungsgründe“